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집 매수적기는 언제일까?

방문객 2016-03-24 09:42 2,052 1
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오늘자 기사는 예전부터 예상한
사항들에 대해 자세히 나온것 같다.
예상한 바와 같이 4.13총선까지는
이 분위기대로 관망장세 예상된다.

그러나 그 이후가 사실 중요하다.
1)금리부분 : 4.10 한은 금리결정
2)대출규제: 5월 지방유예 여부주목
3)정부정책: 매매거래량 급감 대채여부주목

이런 기사가 나올 때는 그 뭔가
자리차지하고 있는 애들이 흘린다고나 할까?


상반기 집값 변수는? 대출·금리·총선 본문듣기
기사입력 2016.03.24 오전 3:07

시장 위축 원인, 엇갈린 분석
금융권 "밀어내기식 분양 때문" 건설업계 "집단대출 제한 때문"

이달 17일 오전 서울 중구 예금보험공사 대회의실에 내로라하는 주택금융 전문가들이 모두 모였다. 비공개로 열린 이날 토론회에는 금융위원회와 금융감독원, 한국은행, KDI(한국개발연구원), 국토교통부, 주택산업연구원 소속 정책담당자와 연구원 등이 참석했다. 금융 당국이 지난달부터 주택담보대출 규제를 시행한 이후 주택 시장이 예상 외로 위축될 조짐을 보이자 상황 점검 차원에서 마련한 자리였다.

참석자들 의견은 팽팽하게 맞섰다. 금융권 인사들은 "건설사들이 밀어내기식 분양을 한 것이 주택 시장 위축의 원인"이라고 지적했다. 반면 국토부와 건설업계 측은 "은행이 대출 규제 대상도 아닌 중도금 집단대출까지 조여 주택 시장이 필요 이상으로 위축되고 있다"고 맞섰다.

불과 4~5개월 전만 해도 뜨거웠던 주택 시장에 올 들어 냉기류가 흐른다. 집값은 석 달째 꼼짝도 하지 않는다. 전국 주택가격지수는 지난해 12월 이후 올 2월까지 101.7을 유지하고 있다. 집값이 오르지도, 내리지도 않으면 시장이 안정됐다고 본다. 하지만 실제 주택 시장 분위기는 안정과는 거리가 멀다.

전문가들은 현재 주택 시장이 기로에 서 있고 3가지 변수가 향후 시장 흐름을 좌우할 것으로 본다. 3가지 변수는 주택대출 규제, 금리, 총선 등이다.


◇대출 규제 지방으로 확대될까?

현재 주택 시장을 짓누르는 최대 변수는 담보대출 규제이다. 약 1200조원에 이르는 가계대출 증가세가 심각한 문제로 떠오르자 금융 당국은 지난해 12월 신규 주택담보대출을 받을 경우 거치기간을 1년 이내로 제한하는 '주택담보대출 가이드라인'을 발표했다. 수도권에선 지난 2월부터 시행됐고 지방은 5월부터 실시될 예정이다.

대출 규제는 발표와 동시에 주택 시장 분위기를 냉각시켰다. 한국은행과 금융위원회에 따르면 올 1~2월 주택담보 대출 증가액(5조4000억원) 중 집단대출을 제외한 금액은 2조9000억원이다. 이는 주택 경기 정상화를 위해 2014년 8월 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율) 규제를 완화하기 이전 수준(2조6000억원 안팎)과 비슷하다. 집단대출은 중도금을 납부할 때마다 대출이 증가하는 것으로 집계되기 때문에 현재 대출 동향을 파악하려면 제외해야 한다.

문제는 대출 규제가 5월부터 지방까지 확대 시행된다는 점이다. 건설업계에선 "이미 주택 시장이 위축됐고 대출 증가세도 확실하게 꺾였는데 지방까지 대출을 규제할 필요가 있느냐"고 주장한다. 금융 당국 관계자는 "지방에서도 5월부터 대출 가이드라인을 실시한다는 방침에는 변함이 없다"고 말했다. 하지만 그는 "주택 시장 상황을 면밀하게 살펴보고 있다"며 여운을 남겼다. 권주안 주택산업연구원장은 "지방에서 대출 규제를 유예한다고 해서 자금 공급이 크게 늘지는 않겠지만 주택 투자 심리는 개선될 수 있다"고 전망했다.

◇금리 추가 인하와 총선 변수는?

시중 금리 움직임도 주택 시장의 변수 중 하나다. 지난해 12월 16일(현지 시각) 미국 Fed(연방준비제도)가 기준금리를 0.25%포인트 인상하자 한국도 금리 인상이 불가피하다는 전망이 많았다. 하지만 최근 3개월 사이 상황이 180도 바뀌었다. 미국 금리 인상 이후 글로벌 경기 침체가 이어지자 미국이 추가 금리 인상을 중단한 것이다. 경기가 미국보다 좋지 않은 한국이 금리 인상에 나서기는 힘든 상황이 된 것이다. 최근 금융 시장에선 오히려 "한국은행이 언제 금리를 내릴 것인가"에 대한 예측이 나온다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "금리가 추가 인하되면 주택 시장에는 호재(好材)가 될 수 있다"며 "다만 금리가 내려가는 상황에서 금융 당국이 대출 규제까지 완화하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

다음 달 13일로 예정된 20대 국회의원 총선도 단기적으로 주택 시장 변수가 될 전망이다. 통상 선거가 코앞에 닥치면 주택 시장은 '개점휴업' 상태에 빠져든다. 실제 부동산리서치기업인 부동산114 는 2000년 이후 총선이 치러졌던 2000년, 2004년, 2008년, 2012년 4월의 월평균 분양 물량(민영아파트 기준)은 1만4464가구로 3월(2만1816가구)보다 33% 감소했다. 반면 선거가 끝난 5월에는 평균 분양 물량이 40% 정도 다시 늘어난다. 올해 분양 시장도 이런 경향을 따를 가능성이 크다.

주택 시장에선 결과적으로 총선이 끝나는 4월 중순 이전까지 시장 분위기가 호전되기는 어렵다고 본다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "다음 달 중순까지 주택 시장은 크게 오르거나 내리지 않는 눈치 보기 장세가 이어지다가 4월 중순 이후 불확실성이 한꺼번에 해소되면서 방향성이 결정될 것"이라고 말했다.

[이석우 기자 yep249@chosun.com]
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