주택 가격을 결정하는 것은 크게 두가지라고 보여집니다.

하나는 경제학의 기본인 수요와 공급에 따른 결정.

또하나는 정부정책에 따른 은행 대출 조건이라고 생각합니다.

먼저 정부정책이 어떻게 변화하고 있습니까 !

최근의 정부 정책은 대출조건을 까다롭게 하여 대출을 규제하는 쪽으로 방향을 잡았습니다.

은행에서 대출해줄때는 담보물건의 미래 가치와 대출받는 사람의 신용을 감안한 "회수가능성"을 보고 대출하라는 것입니다.

일부에서는 박근혜 정부가 경제를 회복시키기 위한 방법으로 건설 경기를 살리기 위한 대출을 장려했음에도 가계 부채가 천문학적으로 증가한 반면 경기가 살아나지 않는 위험 상황을 감지하고 그간의 경제정책에 대한 책임을 회피하기 위해서 은행권에 그 책임을 떠 넘기는 정책이라고 비난하기도 합니다.

결과적으로 부동산 가격 결정의큰 틀중 하나인 경제 정책은 주택 가격에 상당히 부정적입니다.

그럼 가격 결정 요인중 가장 중요한 수요와 공급은 어떠할까요 !

2015년 현재의 대한민국 인구분포입니다.

인구 절벽이라는 말을 많이 들어보셨을 텐데 그래프 상으로도 인구가 급격하고도 지속적으로 하락합니다.

특히 주의할 부분이 있는데 ( 우리나라 평균 결혼 연령은 남자 34세 여자 31세입니다. )

올해가 결혼인구 단기 고점이라는 점입니다.

이후로 지속적으로 하락합니다.

반면에 현재 집을 소유하고 있는 노령층의 인구는 어떤가요!

보통 70세를 넘기는 시점에 본인 소유의 아파트를 어떤 형태로든 처분하기 시작합니다.

해가 갈수록 어떤 현상이 발생할지 확인해 보시죠.

그럼 광주는 어떠할까요!

아래표를 보시죠.

집을 처분하기 시작하는 70세 이상의 초고령층이 급격하게 증가하는 반면 주택을 매입하거나 전세, 월세가 필요한 결혼시기의 30대 초반 인구는 큰 폭으로 줄어들 것임을 표로 확인할 수 있습니다.

이러한 인구분포에 더해서 광주는 내년과 내후년에 전체 아파트 가구수 약 30만 가구의 10%에 해당하는 약 3만여 세대가 신규로 공급됩니다.

모두가 알아서 처신하고 행동할 일이지만 현시점에서 상승을 이야기하고 집없는 사람들에게 은행 대출을 끼고 주택 매입을 권유하는 것은 무책임한 행동이 될 수 있습니다.

혹시라도 주변에서 유입될 인구가 있을까해서 전라남도도 확인해 보았습니다.

결과를 보시죠.

어찌된 이유인지는 모르겠지만 전라남도는 35~25세 인구가 급격하게 하락하는 분포입니다.

즉, 이후로 10년간 집이 필요한 사람이 현재의 반으로 줄어든다는 것입니다.