내집마련톡

봉선장미를 알면 돈이 보인다.

sp*** 2022-06-28 15:25 4,219 1

봉선장미(주월장미)아파트는 두개의 블록으로 나뉩니다.

아래 그림과는 달리, 이전의 지도에는 두 블록 사이로 도로가 있었습니다. 


이 블록에는 수십채의 단독주택들이 아파트와 함께 있습니다.

이 주택들은 모두 용도구역이 3종일반주거지역입니다.






여기서 주의할 점은 3종지의 건폐율은 50% 이하로 제한된다는 점입니다.

건폐율이 50%란 말은

(지붕+처마+실외계단+ 담 + 현관) 이렇게 모두 합친 것이 대지 크기의 절반 이하여야 한다는 것입니다.

그리고 여기에 주차장을 별도로 만들어야 합니다.




위의 두 단독주택들의 대지는 모두 30평대입니다. 일단 38평이라고 가정합시다. 

그렇다면 (지붕+처마+실외계단+ 담 + 현관) = 19평 이하여야 합니다.

그리고 주차장도 하나 만들어야 하므로 여기에서 다시 네평을 뺍니다.





이렇게 건축을 하면 이 단독주택의 실평수는 얼마가 될까요? 12평? 14평?


빌라? 원룸?

대지가 작아서 모두 어렵습니다. 

3종지라서 2종지보다 건축면적을 20% 적게해야 하기 때문에 더더더욱 어렵습니다.

아무리 생각해보아도 단독주택들을 새로 짓는 것은 불가능합니다.

그래서 주월장미 블록(가로구역)내의 단독주택들은 주월장미아파트와의

연합재건축을 선택하게 된 것입니다.

어쩔 수 없는 선택이었고, 이로 인해 주월장미아파트의 평균대지지분은

15평에서 21평으로 증가하게 됩니다.

이는 재건축사업성을 획기적으로 높입니다.


그리고 서구에도 이와 동일한 형태의 땅이 존재합니다. 





이곳을 향후 주월장미와 동일한 방식으로 재건축한다면, 평균대지지분은 20평이 됩니다.

단독주택들의 개별적인 재건축은 앞서 말했듯이 건폐율과 주차장설치 때문에 어렵습니다.

더큰 문제점은 주택의 절반 정도는 차량접근이 불가능한 곳입니다. 

건축허가 자체가 나오기 어렵다는 뜻입니다.


단독주택끼리만 합쳐 아파트를 짓는 것은?

이것 역시 대지 모양 때문에 불가능합니다.

대지의 폭이 세로 20미터, 가로 33미터에 불과하기 때문입니다(최소 기준).

물론 1995년도에 지은 중층아파트라서 시간은 좀 걸립니다만, 주변 단독주택들은 38년차 이상이 대부분입니다.


마지막으로, 주월장미재건축의 현시세입니다.


사실 주월장미나 화정금호3과 같은 형태의 땅은 상당히 희귀한 것입니다. 

광역시당 많아야 한두개 정도이고, 대전광역시에는 아예 하나도 없더군요.

아래 그림은 부산 동래구 낙민동에 있는 유사형태 대지입니다. 재건축 진행 중인 곳이며

우측아래쪽 검은 테두리가 3종지에 있는 단독주택들입니다. 역시 통합재건축 결정되었습니다.

근데 주월장미나 화정금호3차처럼 단독주택의 수가 많지는 않습니다.








이곳시세입니다. 봉선(주월)동이나 화정3동보다 하급지에 해당하는 곳입니다.

주변에 의원, 학원이 없습니다. 





마지막으로 화정금호3차 시세.



댓글9
사랑방 아이디로 로그인 후 등록 가능합니다.