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화정동에 숨은 재건축?

sp*** 2022-06-23 17:44 6,423 2






광주 서구 화정3동에 화정금호타운3차라는 28년차아파트가 있습니다.

그런데 같은 블록(가로구역)내에 있는 단독주택 60여채가 모두 3종주거지역에 해당합니다.

3종지는 고층아파트를 짓는 용도로 알고 있습니다.

3종지는 건폐율이 50% 이하로 제한되는데, 이 주택들이 수령이 40년이 되어가고

게다가 기존 건페율은 육안으로 80% 내외로 보여서 허물고 새로 짓기는 어려워보입니다.

주월장미도 주변주택이 3종지라서 같이 재건축을 하고 있는 것으로 알고 있는데요, 

그렇다면 이 주택들도 아파트와 같이 통합재건축하는  외에는 방법이 없어 보입니다.

대지 평수도 대부분 50평 내외라서 더욱 그런 생각이 드네요.


이렇게 계산하면 이 아파트(화정금호타운 3차)의 평균대지지분이 무려 20평이 됩니다.

주월장미나 첨단저층(20평대)하고 거의 비슷해지는군요.

주월장미는 블록(가로구역)을 두개 합한 것인데, 이곳은 전체가 통블록입니다.

재건축 절차가 더 간단하다는 뜻입니다. 

염주포스코(200미터)하고 화힐2단지(350미터) 사이에 위치한 곳입니다.

광덕중고 바로 옆이고요(100미터).

주변에 학원들과 병의원들이 밀집되어 있고요. 

앞뒤로 완전히 트여서 조망 통풍 모두 굿입니다.

200미터 거리에 올해 대형공원이 생깁니다(화정근린공원)

초등학교는 좀 먼 것이 흠입니다만(400미터), 2차선 횡단보도 하나만 건너면 등교 가능합니다(신호등있음).

요즘 수도권 중층아파트 재건축이 이슈인데, 여기가 워낙 특이한 경우라서 올려봅니다. 

여기도 1기 신도시와 비슷한 시기(1995년)에 지은 곳입니다.


요약: 화정금호타운 아파트 313채.

      동일 블록내 단독주택 59채.

     총 372세대

토지면적: 7480평(전체가 3종주거지역에 해당)

아파트 수령 28년차

단독주택 수령 38년차 내외

평균대지지분: 20평

용적률 250%적용하여 국평(30평대)으로만 재건축 시 567세대 신축

사업성: 152%


재건축 사업성이 152%면 상위급으로 알고 있습니다. 

가장 가까운 신축(200미터 거리의 염주포스코)의 국평 호가는 9억대입니다.

동일한 대지특성(아파트+3종지단독주택)과 비슷한 평균 대지지분(21평)을 가진

주월장미재건축의 시세는 6억 내외입니다.


주월장미보다 좋은 점: 도로관련 인허가 불필요함.

                                주택 중에 상가 전무해서 사업 원활.

                                6차선 대로에 인접하고 진출입로 완비됨.

주월장미보다 나쁜 점: 대지크기가 주월장미보다 20% 작음.

                                 5층짜리가 아니라 중층(7~15층)아파트임.


팁: 여긴 재개발이 아니라 재건축이 됩니다. 따라서 쪼개기는 불가능합니다(만약 쪼개면 청산당함).

 장기투자로 적합해보이는 이유입니다.












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