내집마련톡

아파트 가격을 일본과 비교하는것은 매우 어리석은짓이다?

오뚜기5 2016-08-03 10:19 1,553 0

일본식 아파트 가격하락 걱정에 대한 애기를 해보려 합니다


사랑방 뿐 아니라 여러 커뮤니티에서 벌어지는 논쟁중 하나가   일본식 부동산 하락을 걱정하는 내용입니다.


주식, 부동산은  신만이 알수있다고 하나, 분석하는것은 우리자유이니 일단 애기해봅시다.


먼저 일본갔다오신분 요즘 많으시죠?  어떻든가요?


자.  여러분 일본은요   우리가 겨우 초가집 벗어나던 시절 70년대이전부터  도시화가 진행되엇구요.


이미 90년들어서는 도시계획이 완료된 시점입니다.   일본 가보면  공사현장이 전혀 없습니다.


물론  대도시인 도쿄나  오사카  중심가는 일부 있겠지요.  하지만  오사카만 보아도  고층 아파트는 전혀 없구요


전부   우리나라  빌라형태의  저층 노후 아파트 뿐입니다.  거기엔  지진도 영향을 미치고 있지요.


또한,  우리나라와 일본이 가장 차이점을  도쿄  아파트를 들어 애기해보겠습니다.


도쿄 아파트들이 80 - 90년대 초반  저점대비 5-10배이상 폭등했더랬습니다.   원래  비싼아파트가  그만큼 더 올랐으니


얼마나 올랐을까요?  그렇게 오른후  고점대비  60-70프로 폭락한후에  지금은 40%폭락수준으로 돌아온 상태입니다


그러면  저점대비 해서는 어떤가요?   아직도 3-4배 이상 오른 상태를 유지하고 있습니다. 


그럼  객관적인 가격 비교를 해보죠.  여러분 아파트의 평당 매매가는 어떠신가요?   일본은요  여러분들의


평당 아파트매매가의  몇배이상 거래가 됩니다.  물론   그중엔  오래된 아파트의 경우 빈집도 있고  미분양도 있습니다


그런데 절대가격은 아직도  매우 높다는 것이지요. 지방의 노후 빌라, 인구유입이 안된  위성도시등은 물론 가격하락이


있습니다.  그런데 그건 세계 어디에나 있어요.  만약  일부 전문가들 말대로  인구가 주는데 아파트가 남아서 가격이 떨어져야


한다면   인구수  수백만명 밖에 안되고 땅은 대따 넓은  스웨덴 ,핀란드, 노르웨이등 북유럽 아파트값은  아주 헐값이 어야 겠죠.


  얼마전 신문에 나온  도시별 평당 분양가를 보셨나요?


대한민국 서울이 평균 평당  2천만원에서 -  4천만원 사이라고 합니다.  도쿄는 어떨까요?  평당 1억2천만원입니다.


홍콩은 평당 3억이구요,   런던은 1억5천만원쯤 됩니다.  비관론자 기준으론   아주  쌩  미친놈들이죠.....


아직도  일본 부동산 폭락으로  우리도 그렇게 따라간다고 주장하시렵니까?   선머슴이 사람잡는다죠?


제대로 알지 못하고   들은 풍월로  자기자신이  대충  생각하는대로 조합해서  이럴것이다라고 예측하는것은


매우 위험한 일입니다.  물론  현재 부동산가격이  이제 사회진출하는 청년들이나  무주택자에겐  정말  비싼건


사실입니다.  그런데 말입니다.  그건  국민소득대비해서 비싼것일뿐,  전세계 평균 시세에는 아직도 한참 모자랍니다.


정부는 부동산가격을 잡을것이 아니라  국민 소득을 늘려줘야 합니다.  부동산 담보대출이 몇백조이상입니다.


담보대출 없는 아파트 소유자는 전체의 5%도 안될겁니다. 부동산가격이 지금보다 20%이상 떨어지면  은행은 추가담보요구


또는 상환요청합니다.  상상하기 싫은 아비규환이 오겠죠.  그럼 화폐개혁이라도 할까요?  100대 1쯤하면  부동산 또 올라가겠죠.


 아마  그들도 그걸 알고  부동산 정책을 펼치는 것이겠지요. 부동산은 천천히 조금씩 올라가는게 가장 이상적입니다.


부동산은 주거개념이 아니라  자산개념이 된지 수십년이고  전세계가 전부 마찬가지입니다.  미국 서브프라임 모기지사태에서


봤듯이  미국같은 선진국 또한 주택은 은행에서 저당잡아 생활비 쓰고 기타자금 쓰는 자산개념입니다.


주택을 그냥 주거개념으로 사는곳은  공산국가 뿐입니다.  어쩔수 없는 일이지요.....

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