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역전세 위험가구 비중 42%로 추정
외환위기 이후 가장 큰 낙폭 영향
올 1분기 민간아파트 초기분양률 35%
"주택시장 부진 길어지면 부실 증가"


광주지역 주택가격은 당분간 하락폭이 축소되는 흐름을 이어갈 것으로 보이나 향후 역전세·깡통전세 등의 영향으로 불확실성이 상존할 것이라는 전망이 나왔다.
한국은행 광주전남본부가 30일 발표한 '광주 주택시장 리스크요인 점검 및 수급 여건 분석' 보고서에 따르면 지난 4월 기준 역전세와 깡통전세 위험가구 비중은 각각 42.0%, 7.7%로 추정된다. 올해 하반기부터 내년 상반기에 상당부분 만기가 도래할 것으로 예상된다.
역전세 위험가구는 광주지역 5개구 모두 40%를 넘어섰고, 서구(43.5%), 동구(43.1%), 북구(42.5%), 남구(42.1%), 광산구(40.1%)순으로 높았다.
깡통전세 위험가구는 북구가 압도적으로 높았다. 북구(12.9%)는 5개구 중에서 유일하게 두자릿수를 기록했고, 광산구(8.0%), 서구(6.0%), 남구(2.0%), 동구(1.9%) 순으로 이어진다.
광주지역은 역전세 및 깡통전세의 시세 격차가 전국 평균보다 낮은 편이다. 최근 전세 실거래가가 소폭 반등하고 있어 향후 전세가격 추이에 따라 관련 리스크가 확대·축소될 가능성이 있다.
광주지역 주택시장은 지난해 하반기부터 매매가와 전세가가 하락하고 거래 부진이 이어지고 있다. 다만 올해 들어 주택가격 하락폭이축소되고 아파트 실거래가지수가 반등하는 등 급격한 하락세는 진정되고 있는 것이 특징이다.
광주지역 주택가격은 지난해 8월 하락 전환한 이후 올해 4월까지 -7.6% 가량 하락해 1997년말 외환위기 이후 가장 큰 낙폭을 기록했다.
광주지역 주택매매가격지수는 지난 4월 기준 98.0로 지난 상승기 초기였던 2021년 3월 수준98.1으로 회귀했다.
전월 대비 매매가격지수 상승률은 2월 -1.0%, 3월 -0.9%, 4월 -0.6%로 하락폭을 축소하고 있고, 전세가격 지수 상승률도 2월 -1.1%, 3월 -0.9%, 4월 -0.6%로 매매가격과 비슷한 흐름을 보였다.
분양시장에서는 공사원가 상승으로 분양가가 오름세를 유지하고 있으며 일부 분양단지 청약미달의 영향으로 올해 1분기 민간아파트 평균 초기분양률은 35%로 저조했다.
광주지역 미분양 물량은 광역시 중 가장 낮은 수준이나 올해 들어 준공후 미분양 물량을 중심으로 가파른 증가세를 보인다.
광주지역 가계대출의 경우 최근 주담대 잔액의 증가세가 둔화되고 있다. 가계대출 LTI 및 주담대 보유차주 DSR도 하락하는 상황으로 단시일내 가계대출 전반이 부실화될 위험은 낮은 것으로 분석된다.
광주지역 중소건설사의 재무지표는 수익성, 유동성 측면에서 양호한 수준이나 제2금융권의 경우 저축은행 PF대출을 중심으로 건전성이 악화되는 중이다.
중소건설사의 영업이익률, 분양매출이익률, 유동비율이 전국 평균 및 과거 미분양 확대 시기(2008~2010년)와 비교해 높은 상황이고 미청구공사와 공사미수금의 매출액 대비 비중도 전국 및 지방광역시 대비 낮은 수준이다.
한국은행 관계자는 "업계 전반의 부실위험은 높지 않으나 여타 지역 대비 부채비율이 높은 편이며 주택시장 부진이 장기화될 경우 시차를 두고 부실위험이 증가할 수 있어 모니터링을 강화할 필요가 있다"고 전했다.
저축은행의 PF대출은 2020년 800억에서 2023년 1분기 3천억원으로 가파른 상승세를 보이고 있다. 자기자본 대비 비중(2023년 1분기 기준 97.9%)도 높은 가운데 고정이하여신비율과 연체율이 상승세를 지속하는 상황이다.
다만 PF대출 고정이하여신비율과 연체율의 경우 전국 평균 및 과거 부동산PF 부실사태(2011~2013년) 당시 금융권 평균과 비교하면 여전히 낮은 수준이다.
한국은행 관계자는 "향후 주택경기 변동성이 확대될시 위험요인에 취약해질 가능성이 있으나 현 시점에서 PF대출 리스크로 인해 제2금융권 전반이 부실화될 가능성은 높지 않다"고 진단했다.
한경국기자 hkk42@mdilbo.com
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라인·호반건설, 민간공원 특례사업 3연속 도전 [서울=뉴시스] 위파크더원 투시도. (사진=라인건설 제공)[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 라인건설과 호반건설이 광주광역시에서 '위파크 마륵공원'과 '위파크 더 센트럴' 분양에 이어 민간공원 특례사업을 3연속 도전한다고 16일 밝혔다.양사가 지난 3월 총 917가구 중 641가구를 일반 분양한 광주 '위파크 마륵공원'에는 1순위에 5639명이 몰려 평균 8.8대 1, 최고 22.59대 1을 기록하며 2개월만에 완판됐다. 8월에 분양한 위파크 더 센트럴도 총 625가구 중 529가구 일반모집 1순위에 총 2312명이 청약해 평균 4.37대 1의 경쟁률을 나타낸 바 있다.민간공원 특례사업 아파트는 공원안에 들어서기 때문에 쾌적한 환경이 가장 큰 장점이다. 관련 법규상 전체 공원부지의 30%까지 아파트 건설이 가능하고 전국 평균은 20% 선이지만 광주시는 전국에서 가장 낮은 9%대만 허용해 인기가 특히 높다.이달 중 분양 예정인 일곡공원 '위파크 더원'은 지하3층~지상 28층 총 1,004가구로 앞선 두 단지보다 규모가 크고, 중대형인 84㎡와 138㎡만으로 구성된 것이 특징이다.이 아파트가 들어설 일곡공원은 약 100만여㎡의 초대형 공원으로 조성되며, 광주에서도 명문학군으로 손꼽히는 일곡지구에 들어서기 때문에 반경 1㎞ 이내에 13개의 학교가 밀집할 만큼 질적, 양적으로 학교 선택의 폭도 넓다.광주 전역으로 통하는 광주2호선 일곡역(가칭)이 단지 약 300m 내에 예정돼 있고 서광주IC와 양일로, 빛고을대로, 우치로 등 광주 안팎을 잇는 도로망도 잘 갖춰져 있다. 대형마트와 관공서, 은행, 병원, 각종 상업시설이 밀집한 일곡지구의 생활편의시설도 가깝다.라인건설의 분양 관계자는 "올해 두 건의 민간공원 특례사업 아파트를 분양했는데 일곡공원 프로젝트는 이전 사업보다 더 경쟁력을 갖추고 있다고 자부한다"며 "특히 일곡지구에는 가장 최신 아파트가 2001년 준공일 정도로 20년 이상 노후된 아파트가 많아 중대형 새 아파트를 찾는 수요자가 많다"고 전했다.◎공감언론 뉴시스 ashley85@newsis.com
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