무등일보

광주 주택시장, 하락폭 축소에도 역전세·깡통전세에 불확실성 우려

입력 2023.06.30. 17:16 수정 2023.06.30. 20:43 댓글 1개
한국은행, 광주 주택시장 리스크 점검
역전세 위험가구 비중 42%로 추정
외환위기 이후 가장 큰 낙폭 영향
올 1분기 민간아파트 초기분양률 35%
"주택시장 부진 길어지면 부실 증가"

광주지역 주택가격은 당분간 하락폭이 축소되는 흐름을 이어갈 것으로 보이나 향후 역전세·깡통전세 등의 영향으로 불확실성이 상존할 것이라는 전망이 나왔다.

한국은행 광주전남본부가 30일 발표한 '광주 주택시장 리스크요인 점검 및 수급 여건 분석' 보고서에 따르면 지난 4월 기준 역전세와 깡통전세 위험가구 비중은 각각 42.0%, 7.7%로 추정된다. 올해 하반기부터 내년 상반기에 상당부분 만기가 도래할 것으로 예상된다.

역전세 위험가구는 광주지역 5개구 모두 40%를 넘어섰고, 서구(43.5%), 동구(43.1%), 북구(42.5%), 남구(42.1%), 광산구(40.1%)순으로 높았다.

깡통전세 위험가구는 북구가 압도적으로 높았다. 북구(12.9%)는 5개구 중에서 유일하게 두자릿수를 기록했고, 광산구(8.0%), 서구(6.0%), 남구(2.0%), 동구(1.9%) 순으로 이어진다.

광주지역은 역전세 및 깡통전세의 시세 격차가 전국 평균보다 낮은 편이다. 최근 전세 실거래가가 소폭 반등하고 있어 향후 전세가격 추이에 따라 관련 리스크가 확대·축소될 가능성이 있다.

광주지역 주택시장은 지난해 하반기부터 매매가와 전세가가 하락하고 거래 부진이 이어지고 있다. 다만 올해 들어 주택가격 하락폭이축소되고 아파트 실거래가지수가 반등하는 등 급격한 하락세는 진정되고 있는 것이 특징이다.

광주지역 주택가격은 지난해 8월 하락 전환한 이후 올해 4월까지 -7.6% 가량 하락해 1997년말 외환위기 이후 가장 큰 낙폭을 기록했다.

광주지역 주택매매가격지수는 지난 4월 기준 98.0로 지난 상승기 초기였던 2021년 3월 수준98.1으로 회귀했다.

전월 대비 매매가격지수 상승률은 2월 -1.0%, 3월 -0.9%, 4월 -0.6%로 하락폭을 축소하고 있고, 전세가격 지수 상승률도 2월 -1.1%, 3월 -0.9%, 4월 -0.6%로 매매가격과 비슷한 흐름을 보였다.

분양시장에서는 공사원가 상승으로 분양가가 오름세를 유지하고 있으며 일부 분양단지 청약미달의 영향으로 올해 1분기 민간아파트 평균 초기분양률은 35%로 저조했다.

광주지역 미분양 물량은 광역시 중 가장 낮은 수준이나 올해 들어 준공후 미분양 물량을 중심으로 가파른 증가세를 보인다.

광주지역 가계대출의 경우 최근 주담대 잔액의 증가세가 둔화되고 있다. 가계대출 LTI 및 주담대 보유차주 DSR도 하락하는 상황으로 단시일내 가계대출 전반이 부실화될 위험은 낮은 것으로 분석된다.

광주지역 중소건설사의 재무지표는 수익성, 유동성 측면에서 양호한 수준이나 제2금융권의 경우 저축은행 PF대출을 중심으로 건전성이 악화되는 중이다.

중소건설사의 영업이익률, 분양매출이익률, 유동비율이 전국 평균 및 과거 미분양 확대 시기(2008~2010년)와 비교해 높은 상황이고 미청구공사와 공사미수금의 매출액 대비 비중도 전국 및 지방광역시 대비 낮은 수준이다.

한국은행 관계자는 "업계 전반의 부실위험은 높지 않으나 여타 지역 대비 부채비율이 높은 편이며 주택시장 부진이 장기화될 경우 시차를 두고 부실위험이 증가할 수 있어 모니터링을 강화할 필요가 있다"고 전했다.

저축은행의 PF대출은 2020년 800억에서 2023년 1분기 3천억원으로 가파른 상승세를 보이고 있다. 자기자본 대비 비중(2023년 1분기 기준 97.9%)도 높은 가운데 고정이하여신비율과 연체율이 상승세를 지속하는 상황이다.

다만 PF대출 고정이하여신비율과 연체율의 경우 전국 평균 및 과거 부동산PF 부실사태(2011~2013년) 당시 금융권 평균과 비교하면 여전히 낮은 수준이다.

한국은행 관계자는 "향후 주택경기 변동성이 확대될시 위험요인에 취약해질 가능성이 있으나 현 시점에서 PF대출 리스크로 인해 제2금융권 전반이 부실화될 가능성은 높지 않다"고 진단했다.

한경국기자 hkk42@mdilbo.com

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