문) 저는 광주 광산구 소재의 제 아파트를 매도하였습니다.

매수인은 계약금과 잔금을 지급하였으나 이후 잔금 지급일에 잔금을 지급하지 못하고 있습니다.

매수인은 잔금 대출이 어려워져 잔금 지급이 어렵다고 하는데 저는 매수인에게 어떤 책임을 물을 수 있나요

답) 부동산 매매계약을 체결하면 매도인은 매수인에게 소유권을 이전할 의무가 있고 매수인은 매매대금을 지급할 의무가 있습니다.

채무자가 자신의 의무를 이행하지 않으면 채권자는 계약을 해제할 수도 있고, 계약이행을 청구할 수도 있습니다. 귀하는 매수인을 상대로 채무불이행을 이유로 계약해제를 할 수도 있고, 잔금 지급을 청구할 수도 있는 것입니다. 

귀하가 계약을 해제하는 방법을 택한다면 귀하는 상대방에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기가내에 이행을 하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다.

계약이 해제되면 그 계약은 처음부터 없었던 것과 같이 처음부터 무효가 되어 계약을 체결되기 전의 상태로 원상회복을 할 의무가 생기고, 매도인은 매수인으로부터 받은 계약금, 중도금 등을 반환해야 합니다.

다만 매도인은 매수인의 채무불이행으로 인하여 계약이 해제되었으므로 매수인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다.

손해배상액에 대해서는 계약금 상당액이 손해액에 해당한다고 생각하는 경우가 많으나 실제로 입은 손해를 매도인이 증명해야 하고, 손해액을 구체적으로 증명하지 못한다면 손해배상금액은 상당히 제한적 될 수 밖에 없습니다. 

최근에 작성되는 부동산 매매계약서의 경우 상대방의 채무불이행으로 인하여 계약이 해제되는 경우 계약금 상당액을 손해배상금으로 한다고 약정을 하는 경우가 많이 있습니다.

이와 같이 위약금에 대한 약정이 존재한다면 매도인은 매수인이 지급한 계약금 상당액을 몰 수 할 수 있습니다.

그러므로 매도인이 매매계약을 해제하는 선택을 한다면 위와 같은 위약금 약정이 존재하는지 여부를 고려하여 매도인이 받을 수 있는 손해배상금을 고려하여 결정을 하여야 할 것입니다. 

귀하는 계약을 해제하지 않고 매매계약의 내용대로 매수인에게 잔금을 지급할 것을 청구할 수도 있습니다.

채무불이행으로 인한 계약의 해제권은 채무불이행자의 상대방에게만 있으므로 잔금 지급을 하지 않은 매수인은 계약을 해제할 권한이 없습니다. 따라서 매도인은 매수인이 잔금을 지급하지 않는다면 잔금을 이행할 것으로 요구할 수 있고, 매수인은 잔금을 지급해야만 하는 것입니다. 

그러므로 귀하의 경우는 다음과 같은 절차를 거쳐 선택적으로 권리를 행사할 수 있습니다.

매도인의 소유권이전등기의무와 아파트 인도 의무는 매수인의 잔금지급의무와 동시이행 관계에 있습니다.

따라서 매수인이 잔금지급을 구하기 위해서는 매도인이 의무를 이행하기 위한 준비를 하여야 합니다.

매도인은 소유권이전 구비서류를 준비하여 매수인에게 보여주거나 소유권이전 서류를 중개업소, 법무사, 변호사 사무실에 보관시키는 등의 방법으로 이행의 제공을 하고, 상당기간 내에 잔금을 지급하였을 것을 청구하였음에도 매수인이 잔금을 지급하지 않는다면 매도인은 손해배상금의 약정여부 등을 고려하여 매수인을 상대로 계약을 해제하고 손해배상을 청구하거나 매수인에게 잔금을 지급할 것을 청구할 수 있는 것입니다.