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기사내용 요약
국민의힘, 종부세 부과기준 14억 한시 상향 추진
고가주택 기준 종부세 '11억' 양도세 '12억' 제각각
분양가 9억 넘을 경우 중도금 집단대출 보증 '제외'
'9억~15억' 초과 주택, LTV 한도 줄거나 대출 금지
"정부, 대출규제 유지 기조…당장 바꾸긴 어려울 듯"

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 여당이 종합부동산세 부과기준을 한시적으로 현행 11억원에서 14억원으로 상향하는 법 개정에 나선 가운데 대출 규제를 받는 고가주택 기준도 바뀔지 관심이 모아진다.
지난해부터 부동산세 부과 기준이 되는 고가주택 가격이 기존 9억원에서 잇따라 상향조정되면서 대출규제가 강화되는 고가주택 기준도 올려야 하는 것 아니냐는 목소리가 나오고 있는 것이다.
특히 정부의 분양가 개편으로 분양가 상승 가능성이 커지면서 실수요자를 중심으로 중도금 집단대출 보증 기준(9억원)을 상향해야 한다는 요구가 커질 수도 있다.
8일 정치권에 따르면 국민의힘은 1가구 1주택자의 종부세 부과기준을 한시적으로 현행 11억원에서 14억원으로 올리는 조세특례제한법 개정안을 발의하기로 했다.
류성걸 국민의힘 물가 및 민생안정 특별위원장은 "금년 공시가격 상승률이 17.2%, 작년에 19%로 작년과 금년을 합치면 너무나 많은 금액이 올랐다"며 "금년도에 한해 한시적으로 3억원을 추가 공제한다는 것이고, 더 근본적 원인은 추가적으로 중장기적으로 논의돼야 할 것"이라고 밝혔다.
종부세가 부과되는 '고가주택' 기준은 10년 넘게 '9억원'을 유지하다가 지난해 법 개정을 통해 '11억원'으로 상향 조정됐다.
더불어민주당이 2021년 4·7 재보선 참패 후 부동산 세제 손질에 나서면서 종부세가 부과되는 고가주택 기준을 변경한 것이다.
당시 정치권은 공시가격이 매년 큰 폭으로 상승하면서 종부세 대상자가 늘어나자 지난해 8월31일 부과 기준을 기존 9억원에서 11억원으로 상향 조정했다. 12월에는 1가구 1주택 양도소득세 비과세 기준도 9억원에서 12억원으로 올렸다.
고가주택 기준은 부동산 세금뿐만 아니라 대출에도 영향을 미친다. 현재 아파트 분양가격이 9억원을 넘을 경우 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 중도금 집단대출 보증에서 제외된다. 중도금 집단대출이 불가할 경우 수분양자는 분양가의 60% 수준인 중도금을 모두 자진납부해야 한다.
다만 시행사 등의 알선으로 자체적으로 중도금 대출이 이뤄질 수 있지만 대출금리가 상대적으로 높다.

특히 정부가 지난달 21일 분양가 상한제와 고분양가심사제도 개선에 나서면서 향후 분양가가 1.5~4% 가량 오를 것으로 전망되고 있다.
부동산 플랫폼업체 직방에 따르면 올해 상반기 서울에서 분양된 전용면적 60~85㎡이하 아파트 평균 분양가격은 이미 고가주택 기준인 9억 원을 넘어선 10억4554만원으로 나타났다.
분양가가 더 오를 경우 앞으로 서울에서 공급되는 대부분의 민간분양 단지는 중도금 집단대출이 막혀 수분양자의 부담이 커질 수 있다.
주택담보대출 역시 투기과열지구의 9억원 초과 주택은 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 줄어들고, 실거래가 15억원 이상 아파트는 대출이 전면 금지된다. 조정대상지역의 경우에도 9억원 이하는 LTV 50%가 적용되지만 9억원 초과는 30%로 제한된다.
이같이 고가주택 기준이 세금뿐만 아니라 부동산 대출에도 영향을 미치는 만큼 실수요자를 중심으로 집값이 급등한 만큼 대출규제가 강화되는 고가주택 기준도 상향해야 한다는 목소리가 나온다. 실제 올해 들어 분양가가 9억원을 넘어 '중도금 대출 알선 불가'를 공지한 일부 단지에서는 청약을 포기하는 실수요자들이 속속 나오기도 했다.
다만 새 정부가 아직까지 대출규제를 유지하는 정책 기조를 이어가고 있는 만큼 당장 현실화 될 지는 미지수다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "실수요자들은 '9억원' 기준을 올려줘야 한다는 의견이 많지만 정부가 아직은 대출규제를 유지하는 정책 방향을 보이고 있어 당장 이를 바꾸기는 어려울 것"이라고 밝혔다.
이어 "분양가상한제 등을 개선하면서도 중도금 대출 보증 기준을 9억원으로 유지하는 것이 이율배반적인 부분도 있지만, 강화된 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 진행되고 있는 상황이라 '9억~15억원' 기준은 올해 하반기까지는 유지되지 않을까 한다"고 덧붙였다.
◎공감언론 뉴시스 hong1987@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
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역전세난 해소 위해 대출규제 완화...'집 판 사람만 억울' 지적도 [서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 서울 시내 전망대에서 바라본 아파트의 모습. 2023.06.28. jhope@newsis.com[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 정부가 전세보증금 반환을 목적으로 한 대출규제를 풀어주기로 하면서 주택시장의 가장 큰 난제로 여겨졌던 역전세난이 어느 정도 해결될 것으로 기대된다.계약 종료를 눈 앞에 두고 보증금을 제대로 돌려받지 못할까 마음을 졸였던 세입자들로서는 급한 불을 끄게 됐다. 한편으로는 집을 팔아 보증금을 돌려줬거나, 갭투자를 하지 않고 자신이 감당 가능한 범위에서 총부채원리금상환비율(DSR)을 온전히 받아 집을 마련한 집주인들과 비교하면 형평성에 문제가 있다는 반응도 나온다.정부는 4일 정부서울청사에서 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 관계부처 합동브리핑을 열고 보증금 반환목적 대출에 한해 대출규제를 완화한다는 내용을 담은 '2023년 하반기 경제정책방향'을 발표했다.정부는 이달 말부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출에 대해 규제를 완화하기로 했다. 임대사업자의 경우 이자비용 대비 임대소득 비중을 의미하는 이자상환비율(RTI)을 1.25~1.5배에서 1배로 하향할 계획이다.개인 임대인은 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용할 방침이다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이번 규제완화로 인해 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어난 것이다.대출규제는 보증금 반환기일이 도래했는데, 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속세입자를 구하지 못한 경우에 처한 집주인을 대상으로 한다. 보증금 차액 내 지원이 원칙이지만 후속 세입자를 구하지 못했다면 특약(후속세입자 전세보증금으로 대출금 우선상환) 전제로 대출한도 내 전세보증금을 대출해 준다. 반환대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 지급하는 등 전세금 반환목적 외에는 사용이 금지된다.이 같은 규제 완화에 대해 부동산 전문가들은 대체로 서민 주거안정 저해를 막기 위한 불가피한 조치로 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 전세가격 낙폭이 줄고 있지만 입주물량과 미분양 적체가 이어지고 있고, 향후 1년간 전세 재계약 보증금 규모가 2011년 임대차 실거래가 공개 이후 집계된 거래액으로는 최고치인 상황이라 임대인 역전세 대출완화는 필요한 조치였다고 본다"고 평가했다.김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "정책 효과로 거래량 소폭 증가, 가격 하향 안정화 등 시장 연착륙이 진행 중이지만 임대차 시장 불안은 여전해 이에 대해 발 빠른 집중관리 대책이 발표됐다"며 "하반기 불안요인을 정확하게 진단하고 선제적으로 리스크를 관리한다는 차원에서는 긍정적"이라고 진단했다.당장의 리스크는 해소될 수 있겠지만 가계 부채 증가, 형평성 논란 등 숙제는 남아있다. 지난해 하반기에서 올 초 고점 대비 30~40%씩 급락한 가격에 계약이 체결된 매매거래 중 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 것을 우려한 집주인들이 어쩔 수 없이 집을 처분한 경우가 적지 않았다. 임차인 보호를 위한 어쩔 수 없는 규제 완화라지만 결과적으로는 갭투자자들의 숨통을 틔웠다는 측면에서 자칫 '버티면 된다'는 잘못된 신호를 줄 위험이 있다.김 수석전문위원은 "DSR 완화가 자칫 임대인을 위한 것으로 비춰질 수 있어 이에 대한 후속 관리강화가 필요해 보인다"고 했다. 함 랩장도 "보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인을 구제함으로써 갭투기를 방조한다는 우려의 목소리에 귀를 기울일 필요가 있다"며 "결국 주택담보대출 총량을 더 늘려 가계부채 위험을 높였다는 경고도 무시할 수 없을 것"이라고 짚었다.함 랩장은 무리한 갭투자를 막는 방안으로 매매가 대비 전세가율이 해당지역 또는 주택유형별 경매 낙찰가율보다 높을 경우 보증금의 일정액을 제3의 기관에 예치하게 하는 제도를 검토할 필요가 있다고 제언했다. 질권설정을 통해 전세금의 90%씩 전세자금 대출이 가능하도록 전세대출 제도를 개선하는 방안도 제시했다.◎공감언론 뉴시스 ashley85@newsis.com
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