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분양가 오를라···핵심지 청약 중도금 대출 막히나

입력 2021.09.22. 18:00 댓글 1개

기사내용 요약

국토부, 분양가 상한제·고분양가 관리제 개선

분양가 올릴 목적 아니라지만…인상 불가피할 듯

공급 속도 낼 수 있지만 젊은 층 청약기회 줄어

9억 넘으면 중도금대출 막히고 특공 물량도 없어

"분양가 제도 손보려면 대출 기준도 함께 높여야"

[서울=뉴시스] 고범준 기자 = 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장에서 공사가 진행 중에 있다. 2020.07.29. bjko@newsis.com

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 정부가 분양가 상한제와 고분양가 관리제도를 손보기로 하면서 예비 청약자들은 분양가가 높아질 것을 염려하는 분위기다. 분양가가 9억원 이상으로 책정되면 중도금 대출이 막히는 만큼 서울 및 수도권 핵심지역의 '로또청약'을 기다리는 무주택자들의 한숨이 커지고 있다.

21일 국토교통부에 따르면 분양가 상한제는 심의 기준을 구체화하는 심사 기준을 내달까지 마련할 방침이다. 지방자치단체마다 인정 항목과 심사 방식이 달라 예측 가능성이 떨어진다는 업계의 의견을 받아들인 것이다.

고분양가 관리제의 경우 단지규모 및 브랜드 등이 유사한 인근 사업장의 시세를 반영하기로 했다. 현행 기준이 공급될 주택의 가치에 비해 과소평가되는 경향이 있다는 업계의 의견을 받아들인 것이다.

주택도시보증공사(HUG)는 새 아파트 분양가를 인근 500m 이내에 있는 '준공 20년 미만 아파트'를 비교단지로 설정해 책정한다. 때문에 신축아파트가 드문 지역은 새 아파트 가격을 구축 아파트 시세를 기준으로 정해 분양가가 지나치게 낮게 결정된다는 지적이다. 분양을 받기만 하면 한 번에 수억원을 벌기에 '로또청약'이라는 말이 생겼다.

정부는 제도의 개선이 분양가가 올리려는 목적은 아님을 분명히 밝혔다. 김영한 국토부 주택정책관은 지난 15일 위클리 주택공급 브리핑에서 "업계의 사업계획 마련에 지장을 주는 부분을 중점적으로 개선하는 것이지, 분양가를 높이는 방향으로 개선한다고 말하기는 어렵다"며 "사업장이 입지나 브랜드에 비해 과소평가되지 않도록 구체적이고 객관적인 자료를 통해 분양가를 산출할 수 있도록 보완하는 차원"이라고 했다.

하지만 기준선이 현실화되면 분양가가 오를 수밖에 없을 것이란 예상이다. 정부가 이번에 제도개선을 하는 이유는 민간의 요구사항을 일정 부분 받아들여 조속한 시일 내에 주택 공급을 하기 위해서다. 건설업계에선 정부의 분양가 통제로 브랜드 가치와 주택의 품질이 제대로 평가받지 못하고 있다는 불만이 팽배하다.

제값을 받지 못할 바에야 아예 분양을 미루는 단지도 있다. 서울 재건축 대어인 강동구 둔촌주공아파트가 대표적이다. 이 단지는 건국 이래 최대 규모인 1만2000 세대로, 미니 신도시급 대규모 공급효과가 있다. 대단지 아파트가 입주를 시작하면 전세 물량도 상당수 풀리기에 전·월세 시장을 안정시키는 작용도 할 전망이다.

이번에 정부가 분양가 관련 제도를 손보면서 대어급 단지들이 분양에 속도를 낼 지, 분양가는 어느 수준에서 결정될지 여부에 관심이 쏠린다.

둔촌주공의 경우 지난해 7월 HUG가 보증한 분양가는 3.3㎡당 2978만원이었다. 예상보다 낮은 가격에 조합원들이 반발하면서 분양이 무기한 미뤄졌고, 연말 조합이 자체 실시한 용역에서 적정 분양가가 3.3㎡당 3650만원으로 책정됐다. 하지만 올 들어서는 주변 주택 가격 상승으로 4300만원은 돼야 한다는 말이 정비업계와 조합원들 사이에서 나오고 있다.

이렇게 조합원들의 요구를 만족시키면 분양 속도는 빨라질 수 있지만 청약 문턱은 높아진다. 특히 '9억선'을 넘느냐가 관건이다. 3.3㎡당 4300만원을 적용하면 전용면적 49㎡도 10억원을 훌쩍 넘긴다. 분양가가 9억원 이상이면 중도금 대출이 막힐 뿐 아니라 신혼부부·생애최초 등 특별공급 물량이 배정되지 않아 청년층에 돌아갈 몫이 적어진다.

이 때문에 분양가 제도를 손질하려면 중도금 대출 규제도 함께 손봐야 한다는 의견이 있다. 오세훈 서울시장도 "분양가 상한제가 주택공급과 무주택 실수요자의 중도금 대출에 장애가 되지 않도록 적극 개선해 달라"고 요구한 바 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "분양가가 오르면 분명 시장에서 기준을 높여달라는 요구사항이 나올 것"이라며 "(집값이) 일반 시민들은 범접할 수 없는 수준으로 비싸졌기 때문에 대출 기준에도 변화가 생길 것으로 본다"고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "시장 가격에 맞게 대출규제도 완화하는 것이 무주택 실소유자들을 지원하는 하나의 대책이 될 것"이라고 했다.

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