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[Q&A] 내가 건축한 건물, 땅주인에게 넘겨야 하나요

입력 2021.09.07. 08:51 댓글 3개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스

문) 저는 광주 광산구에 토지를 임차한 후 지상에 건물을 건축하여 사용해 왔습니다. 임대인과의 토지임대차기간이 다음달이면 만료가 되는데 저는 제가 건축한 건물을 철거하고 임대인에게 명도하여야 하나요.

임차인은 소유 건물을 임대인에게 매수해 달라고 청구할 수 있는 권리가 있다고 알고 있는데 저도 임대인에게 위와 같은 권리를 행사할 수 있나요.

답) 민법은 건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우 임대차 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상건물이 현존하고 있는 때에 임차인에게 갱신청구권과 지상물에 대한 매수청구권을 인정하고 있습니다. 

임차인의 갱신청구권은 임대차계약이 기간만료로 종료한 경우에 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 임차인의 갱신요구에 대하여 임대인이 반드시 응할 의무는 없지만, 임대인이 임차인의 갱신요구에 응하지 않으면 임대인은 일정 요건하에 지상에 존재하는 임차인 소유의 지상물을 매수할 의무를 부담하게 됩니다. 

임차인의 지상물매수청구권은 토지 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 건축한 건물 등 지상물이 현존하는 경우에 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 때 임대인으로 하여금 상당한 가액으로 그 지상건물을 매수할 의무를 부담하게 하는 제도입니다.

토지소유자의 소유권 행사로 인하여 건물 등 지상물을 철거당하게 될 임차인을 보호하기 위해, 임차인으로 하여금 그 소유의 지상물의 잔존가치를 회수가능하게 하면서, 이를 통해 임대인에게 토지임대차의 갱신,존속을 간접적으로 강제하는 방법으로 사용가능한 지상물이 철거됨으로 인한 국민경제적 낭비를 회피하기 위한 목적으로 제정이 된 제도입니다. 

임차인이 임대인에게 매수청구권을 행사하면 그 즉시 해당 목적물에 관하여 상당한 가격을 매매대금으로 하는 취지의 매매계약이 체결된 것과 동일한 효과를 발생하게 됩니다.

그 결과 임차인에 의해 매수청구권이 행사되면 임대인의 의사와 무관하게 해당목적물에 대한 매매계약이 체결되면서, 법률관계는 매매계약을 이행해야 하는 단계로 들어가게 됩니다. 즉 임대인은 대금을 지급하면서 목적물의 점유와 소유권을 이전받을 권리가 있는 반면, 임차인은 목적물의 점유와 소유권을 이전하면서 대금을 지급받을 권리가 생기게 되는 것입니다. 

이때 매매대금은 임대인과 임차인간에 상호 합의가 되지 않는 경우가 많기 때문에 일반적으로 재판과정에서 시가감정 등을 통하여 확정되는 것이 보통입니다. 

임차인의 지상물매수청구는 원칙적으로 임차인 소유의 지상물에 대하여 임대인에게 매도하면서 대금을 청구하는 것이나 임대차계약과정에서 임대인 명의로 건축하고 임차인은 비용청구를 포기하기로 약정한 경우에도 건물을 신축한 임차인은 매수청구권의 행사가 가능합니다. 

따라서 귀하의 경우도 임대인을 상대로 귀하 소유의 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있는 요건을 갖추고 있다면 임대인에게 매수해 갈 것을 요구할 수 있습니다.

김덕은 변호사
# 이건어때요?
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