침체된 지역 주택시장 올해 전망은 ③전세시장 

서울과 수도권을 중심으로 '역전세', '깡통전세' 등에 대한 우려가 커지고 있지만 광주지역 전세시장은 상대적으로 안정적이라는 의견이 지배적이다.

업계에서는 광주지역 특성상 타 지역에 비해 아파트 거주 비율이 높은데다 그동안 전세와 관련된 논란의 중심에 서 있던 '빌라' 비중이 작은데다 아파트 가격 급등이 이뤄졌던 최근 2년간 가격상승률이 타 지역에 비해 그리 높지 않았다는 점에서 위험성이 상대적으로 낮은 것으로 보고 있다.

한국부동산원의 광주지역 전세수급동향에 따르면 지난해 1월 전세수급지수는 102였지만 이후 꾸준히 하락하면서 7월 100선이 무너진 99.1을 기록했다.

전세수급지수 100을 중심으로 수치가 클수록 공급이 부족하다는 의미다. 반대로 수치로 100 이하로 줄어들수록 수요보다 공급이 더 많다는 뜻이기도 하다. 7월 100선이 무너진 광주 전세수급지수는 이후 계속 하락을 거듭하면서 10월에는 89.6, 11월에는 82.6까지 떨어졌다. 그만큼 시장에 공급물량이 많은 셈이다.

이러다 보니 평균 전세가격도 하락세를 이어가고 있다.

지난해 1월 1억 8천942만9천원이던 평균 전세가격은 6월 1억9천67만6천원으로 정점을 찍었다가 이후 다시 하락하면서 11월 기준 1억8천290만8천원까지 낮아졌다. 5개월새 776만8천원이 하락했다.

아파트만으로 한정했을때 낙폭은 더욱 커졌다.

지난해 1월 2억1천266만2천원에서 시작해 6월 2억1천403만7천원으로 정점을 찍은 아파트 평균 전세가격은 7월부터 하락세로 돌아서면서 11월 기준 2억422만1천원에 머물렀다. 6개월만에 990만2천원, 거의 1천만원 정도가 떨어진 것이다.

전세 매물은 1년만에 큰폭으로 증가했다.

부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 지난해 1월말 기준 광주지역 전세매물은 805건이었지만 현재 매물은 4천799건으로 1년 새 5.96배, 즉 6배 늘어났다.

지난해 3분기부터 대규모 신규 아파트 입주가 시작되면서 전세 물량이 대거 쏟아져 나온 여파라는 것이 업계의 설명이다.

실제로 지난해에만 역대 최대급인 1만4천102세대가 신규로 공급되면서 그중 상당 물량이 전세 또는 월세 물량으로 시장에 나왔다. 이 중 상당수가 아직 해결되지 않으면서 전세시장의 가격 하락을 불어오고 있다는 분석이다.

하지만 전세의 경우 매매 시장과 달리 실수요가 직접적으로 반영되는 시장이라는 점에서 거래량은 매매와 비교했을 때 감소 폭이 그리 크지 않다.

매달 꾸준히 1천여 건 수준의 거래가 이뤄져 왔으며 부동산 시장의 본격적인 하락세가 나타난 지난해 7월 이후 조금씩 거래량이 줄어들면서 10월 904건, 11월 822건, 12월 711건 등 세자릿수로 떨어졌다.

아파트 월간 매매량이 2년 만에 93.9%가 감소하거나 한 달 만에 76%가량 감소한 것과는 확연한 차이를 보인다.

전문가들은 이 같은 현상에 대해 '광주만의 특수성'으로 보고 있다.

통계청이 지난해 7월 발표한 '2021년 인구주택총조사'에서 광주의 아파트 비율은 80.8%로 세종(86.5%)에 이어 두 번째로 높다.

전국 평균인 63.5%보다 17.3%p 높다.

이는 시세가 불투명한 '빌라'와 같은 다세대주택보다 보다 명확한 시세를 가진 아파트 주거 비율이 높아 상대적으로 주택 가격에 대한 예측 가능성이 높다는 의미다.

여기에 아파트 가격 등이 급등했던 시기인 2021년 전국적으로 매매가격이 12.46%가 올랐을 때 광주는 7.07%에 그치는 등 인상 폭이 다른 지역보다 낮았다는 점에서 가격 안정성이 상대적으로 높다는 것이다.

전세시장 역시 아파트 매매 시장의 영향을 직접적으로 받는다는 점에서 수도권과 같은 상황으로 이어지기는 쉽지 않은 구조라는 분석이다.

최현웅 사랑방부동산 팀장은 "광주에서 대규모 시세 하락이 이뤄지지 않는 한 깡통전세 가능성은 다른 지역보다 낮을 것으로 판단하고 있다"며 "그래도 전세가격과 매매가격의 시세 차이가 좁혀진 부분에 대해서는 아파트나 빌라 등도 개별적으로 살펴봐야만 혹시 모를 피해를 예방할 수 있을 것"이라고 말했다.

이어 최 팀장은 "지난해 3분기 이후 대규모 재개발 재건축 입주가 한꺼번에 이뤄지면서 전월세 물량이 시장에 대거 풀렸는데 아직 그 물량들이 소진되지 않다 보니 전세 가격이 많이 내려간 상태"라며 "해당 물량 소진이 빨리 이뤄진다면 가격하락세가 둔화될 가능성이 있다. 그러나 소진이 이뤄지지 않는다면 하락세는 더욱 심화될 가능성도 배제할 수 없다"고 전망했다.

도철원기자 repo333@mdilbo.com