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[Q&A] 사업자등록을 해야 상가임대차법 보호받나요

입력 2022.09.27. 08:52 댓글 0개

문) 저는 2021년 11월경 광주 광산구에 조그만 상가를 1년 계약으로 임차하였습니다.

상가보증금 300만원, 월세 30만원에 임차하여 동네분들을 대상으로 음식을 만들어 팔고 있는 습니다.

그런데 저는 아직까지 사업자등록을 하지 않고 있습니다. 제가 사업자등록을 하지 않고 계속해서 음식을 만들어 팔아도 상가임대차법의 보호를 받아 임대차계약을 갱신할 수 있나요.

답) 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2002년에 민법의 특례로 제정이 되었습니다. 상가임대차법의 보호를 받기 위해서는 다음 두가지 요건을 충족해야만 합니다. 

첫째, 상가건물의 임대차여야 합니다. 상가건물은 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자 등록의 대상이 되는 건물을 말합니다. 임차인은 임차한 상가건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하면 상가임대차법의 보호대상이 상가건물이 되는 것입니다. 이 경우 임차인이 사업자등록을 할 필요까지는 없고, 사업자 등록의 대상이 될 수 있으면 됩니다. 다만 임차인이 사업자등록을 하지 않을 경우 상가임대차법이 사업자등록을 요건으로 하고 있는 대항력 등 법이 정하고 있는 일정한 사항에 대해서는 보호를 받지 못할 수 있습니다. 

둘째 보증금액이 일정 금액 이하여야 합니다. 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 차임액에 일정한 비율을 곱하여 환산한 금액인 소위 환산보증금을 기준으로 합니다. 환산보증금은 월차임에 100을 곱한 금액과 임차보증금을 합산하는 방법으로 산정을 하게 됩니다. 2019년 상가임대차법 시행령의 개정으로 광주광역시의 경우 3억 9천만원에서 5억 4천만원으로, 전남의 경우 2억 7천만원에서 3억 7천만원으로 상향이 되었습니다. 다만 상가임차인의 보호를 위하여 일정한 법규정은 보증금액과 상관없이 적용되어야 한다는 필요성이 커지면서 현재는 상가임차인의 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수청구권, 3기 차임액 연체시 해지 등의 규정들은 보증금액과 관계없이 상가임차인에게 적용이 됩니다.

따라서 귀하의 경우 사업자등록을 하지 않았다고 하더라도 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물이고 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있으므로 일정 부분 상가임대차법의 보호를 받을 수 있습니다. 

상가임대차법은 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 귀하의 경우 사업자등록을 하지 않았다고 하더라도 계약갱신요구권은 임차인의 사업자등록을 요건으로 하고 있지 않으므로 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

따라서 귀하는 사업자등록 여부와 무관하게 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은
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