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[Q&A]명의신탁된 아파트를 임의로 처분하였습니다
입력 2022.09.20. 10:26 댓글 0개문) 저는 광주 서구의 아파트를 매수하고자 매도인과 협의를 하였습니다.
그런데 제가 제 명의로 아파트의 소유권이전등기를 할 수 없는 사정으로 인해 친구에게 부탁을 하여 친구 명의로 매도인과 매매계약을 체결하고 친구 앞으로 아파트의 소유권이전등기를 하였습니다.
저는 친구에게 명의만 빌렸기 때문에 아파트 매매대금도 제가 전부 지급하였습니다. 그런데 친구가 저에게 상의도 없이 아파트를 다른 사람에게 매도하고 매매대금을 받아 갔습니다. 저는 친구가 받은 아파트 매매대금을 달라고 요구할 수 있나요.
답) 부동산 명의신탁은 자신의 소유 부동산을 타인의 명의로 하여 실제로는 신탁자가 부동산을 관리, 수익, 처분하는 등 실질적인 권리행사를 하는 제도를 말합니다.
부동산실권리자명의등기에 관한 법률은 명의신탁을 금지하고 있고, 명의신탁의 사법상의 효력을 원칙적으로 무효라고 명문화하고 있습니다.
명의신탁은 2자간 등기명의신탁, 3자간 등기명의신탁, 계약명의신탁으로 구분할 수 있습니다. 2자간 등기명의신탁은 자신의 소유명의로 되어 있는 부동산을 수탁자에게 명의를 이전하여 두는 것으로 원칙적으로 무효이기 때문에 명의신탁자가 소유권을 그대로 보유하게 됩니다.
3자간 등기명의신탁은 신탁자와 수탁자가 명의신탁계약을 하고 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하면서, 등기는 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 방식의 명의신탁을 말합니다.
예를 들어 매수인 A가 매도인 B와 부동산매매계약을 체결하고, 등기명의는 A앞으로 하지 않고 명의수탁자인 C앞으로 직접 등기를 하는 방식입니다.
계약명의신탁은 명의신탁자가 부동산매매계약 과정에는 참여하지 않는 것을 말합니다.
명의수탁자가 매도인과 직접 계약을 체결하고 명의수탁자 앞으로 등기를 하는 방식입니다.
계약명의신탁은 매도인이 명의신탁이라는 사실을 아는 경우와 모르는 경우가 있는데 매도인이 아는 경우 3자간 등기명의신탁과 매우 유사하다 할 수 있습니다.
3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁은 그 법률효과에 있어 차이가 크기 때문에 이를 구별하는 것은 매우 중요하나 실제 이를 구별하기가 쉽지는 않습니다.
귀하의 경우와 같이 명의수탁자가 임의로 신탁부동산을 처분하는 경우 3자간 등기명의신탁이라면 특별한 사정이 없는 한 매수인은 유효하게 소유권을 취득하게 됩니다.
명의신탁자는 명의수탁자에게 부동산의 처분대금이나 보상금에 대하여 부당이득으로 반환을 요구할 수 있습니다.
그러나 계약명의신탁이라면 매도인이 이를 알고 있었다고 하더라도 매매계약의 당사자는 매도인과 명의수탁자로 명의신탁자는 매도인을 상대로 매매계약에 따른 어떤 법률적 효과도 주장할 수 없게 됩니다.
따라서 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분하더라도 명의신탁자에게는 손해가 없다는 점에서 명의수탁자에게 대한 손해배상청구도 할 수 없게 됩니다. 명의신탁자는 명의수탁자에게 지급한 매매대금 상당액에 대해서만 부당이득반환청구권을 갖게 되는 것입니다.
그러므로 귀하의 경우 명의신탁이 3자간 등기명의신탁인지 계약명의신탁인지에 따라 친구가 처분한 아파트 매매대금을 받을수 있는지 여부가 달라지게 되는 것입니다.
- 광주 아파트매매가 2주연속 보합세···하락장 끝났을까 광주 도심 아파트 전경. 광주지역 아파트 매매가격이 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 기록했다.전세가격도 상승 전환 1주일 만에 보합세로 돌아서는 등 잠시 숨 고르기에 나선 모양새다.29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.03%) 대비 낙폭이 확대되면서 -0.04% 하락했다.하지만 광주는 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 유지했다.지난주 하락폭이 가장 컸던 동구(-0.04%)는 -0.03%로 하락폭이 축소됐으며 남구(-0.04%)는 전주와 동일한 하락폭을 유지했다. 북구도 같은 기간 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 축소됐다.상승세를 보였던 서구(0.03%)와 광산구(0.04%)는 각각 0.02%를 기록, 상승폭이 다소 축소됐다.규모별로 보면 3주 연속 상승세를 보인 전용면적 40㎡이하의 경우 0.03%에서 -0.01%로 하락했으며 40㎡초과~60㎡이하는 지난주(0.07%)와 동일한 상승폭을 유지했다.최근 하락세가 계속됐던 85㎡초과~102㎡이하는 -0.17%에서 0.14%로 상승세를 보였다.아파트 연령별 통계에선 구축만 2주 연속 상승세를 이어갔다.5년 이하(-0.05%) 신축의 경우 -20%로 하락폭이 커졌지만 15년 초과~20년 이하의 경우 0.04%에서 0.07%로, 20년 초과는 2주 연속 0.02%로 각각 상승세를 유지했다.전세가격은 상승 1주일 만에 보합세로 돌아섰다.남구와 광산구는 지난주와 동일한 0.03%,0.00%를 기록했지만 동구(0.01%→0.02%), 서구(0.05%→-0.01%), 북구(-0.02%→-0.01%) 등은 하락폭이 커지거나 유지됐다.규모별로는 40㎡초과~60㎡이하(0.09%→0.05%)만 상승세를 이어갔을 뿐 다른 규모의 경우 -0.01%~-0.05% 하락했다.85㎡초과~102㎡이하(0.13%)만 상승했을 뿐 다른 규모의 경우 최소 -0.01%~최대 -0.05% 하락했다.아파트 연령별에서는 지난주 0.04%로 반등했던 5년 이하 신축은 -0.08%로 다시 하락폭이 커졌으며 20년 초과(0.02%→0.06%→0.02%)만 3주 연속 상승세를 이어갔다.하지만 전반적인 보합세를 보인 통계와 달리 시장 실거래에선 기존거래가보다 낮은 가격에 매매된 '하락거래'가 절반 이상을 차지했다.광주·전남 최대 부동산플랫폼인 사랑방 부동산의 실거래가 분석에 따르면 최근 1 주일새 광주지역서 거래된 360건 중 54.4%인 196건이 '하락거래'였으며 기존거래와 가격이 같았던 '보합'은 17건(4.72%), 상승거래는 147건(40.8%)이었다.한 부동산 관계자는 "2주 연속 보합세를 보였지만 여전히 하락 가격거래가 더 많은 상황"이라며 "상승으로 전환되려면 유의미한 변화가 있어야하는데 아직까지 그런 분위기는 체감되지 않는다"고 말했다.도철원기자 repo333@mdilbo.com
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