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[뉴시스 건설부동산 포럼]전문가들, 규제완화·주택공급 방향 제시(종합)
입력 2022.05.25. 15:32 댓글 0개기사내용 요약
제4회 뉴시스 건설부동산 포럼 개최
'부동산 대전환 시대' 주제로 열띤 토론
[서울=뉴시스] 홍세희 고가혜 기자 = 국내 최대 민영뉴스통신사 뉴시스가 25일 개최한 재4회 건설부동산 포럼에서 전문가들은 새 정부의 주택공급 방향과 규제 완화 방안 등에 대한 다양한 제언을 내놨다.
이날 오전 서울 소공동 플라자호텔에서 열린 포럼 1부에서는 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장과 정수연 제주대 경제학과 교수(한국감정평가학회장)가 주택공급 활성화를 위한 민간참여 확대 방안, 부동산 세제의 합리적 개선 방안 등을 주제로 발제를 진행했다.
2부 토론회에서는 권대중 명지대 부동산학과 교수를 좌장으로 김재태 서울벤처대학원대학 부동산학과 교수, 이춘원 광운대 건설법무대학원장(한국부동산법학회장), 김선철 무궁화신탁 도시재생사업부문 대표, 김종필 세무사 등이 열띤 토론을 이어갔다.
◆김덕례 실장 "새 정부, 주택공급 민간참여 방안 모색해야"
김덕례 실장은 새 정부의 주택공급 정책 방향에 대해 "지난 정부에서는 공공은 규제완화를 지원하고, 민간은 규제를 하는 이분법적인 상황이었다"며 "민간이 참여할 수 있는 방안을 모색해야 한다"고 강조했다.
김 실장은 "민간의 주택공급 비율이 84%이고, 공공주택 공급 기여도도 10%가 넘는다"며 "분양가 규제를 합리적으로 바꾸고, 고분양가관리지역, 조정대상지역 등 규제를 폐지해야 한다"고 주장했다.
특히 "인·허가를 받고 착공과 분양이 안 되는 경우가 많은데 착공률과 분양률을 올리면 인허가 받은 물량도 분양으로 이어질 수 있다"며 "인허가 기간을 단축하기 위해 주택법에서 정한 통합심의도 의무화할 수 있도록 활성화할 필요가 있다"고 말했다.
아울러 '용적률 500% 상향' 논란에 대해서는 "서울 등 일부 지자체는 법정용적률보다 낮게 설정하고 있는데 법정용적률로 상향해서 주택공급을 촉진해야 한다"며 "그래도 부족할 경우 역세권 등 필요한 지역에 제한적으로 500%를 적용하고, 필요하면 훼손된 그린벨트를 활용하는 방안도 고민해야 한다"고 밝혔다.
임대주택제도와 관련해서는 "우리나라에 820만 임대차 가구가 있는데 공공임대를 제외하면 500만 가구는 다주택자가 보유한 일반주택에 거주하고 있다"고 설명하며 ""다주택자에 대한 논의와 등록임대제도를 어떻게 바로 세울지 고민해야 한다"고 말했다.
◆정수연 교수 "공시가 현실화율 로드맵 폐기해야"
정수연 제주대 경제학과 교수는 실거래 기반 공시가격이 아닌 감정평가를 과세 기준으로 삼아야 한다는 주장을 내놨다.
공시가 현실화 로드맵을 폐기하고, 무분별한 타당성조사로 중립성을 훼손하는 일이 없도록 해야 한다는 의견도 제시했다.
정 교수는 "부동산가격 공시제도는 공시가 기반이 되는 시세를 공개하지 않고, 복잡한 현실화 로드맵은 오류 공시가격을 은폐하는 역할을 하고 있다"며 "현실화율 폐기하고 현재의 시세를 100% 공개해야 한다"고 말했다.
그러면서 "현실화율은 시세구간별로 구분해서 발표되긴 했지만, 시세가 정확하게 공개되지 않은 상태에서는 이 현실화율이 제대로 반영됐는지 알 수 없는 상황"이라며 "시세공개가 없는 현실화율은 공시가격 오류를 덮는 역할을 할 수도 있다"고 우려했다.
정 교수는 현장조사에 감정평가사 등 국가자격증 소지자를 투입하는 등 공시가 산정에 있어 전문성도 제고해야 한다고 짚었다. 그는 "공시가는 감정평가사 국가자격증 소지자 중 '실제 감정평가서 작성을 직접 한 횟수'를 기준으로 경험치를 산정, 전문성 높은 감정평가사들만 공시제도에 투입해야 한다"며 "무분별한 타당성조사로 중립성 훼손이 없도록 해야 한다"고 제안했다.
◆부동산 전문가들, 세제 개편 두고 열띤 토론
주제발표에 이후 진행된 토론에서는 부동산 규제 완화와 주택공급에 대한 전문가들의 제언이 잇따랐다.
김재태 서울벤처대학원대학 부동산학과 교수는 "주택공급을 확대하기 위해 훼손된 그린벨트를 활용할 필요가 있다"고 말했다. 김 교수는 "토지가격이 두 배, 세 배 뛰어 바로 공급이 쉽지 않은 상황"이라며 "훼손된 그린벨트를 활용해 주택을 공급해야 하는 것 아닌가 생각한다"고 주장했다.
김 교수는 "주택공급을 위한 역할 분담에 있어 서로가 잘하는 걸 잘 할 수 있도록 해야 한다"며 "공공은 공공이 잘하는 것을, 민간은 민간이 잘하는 것을 하도록 해야 한다"고 강조했다.
이어 "필요한 곳에 필요주택을 공급하는 것이 시대적 사명"이라며 "사실 공급의 85%는 민간이 담당하고 있는데 정부정책에 있어 민간에 대한 배려가 부족하다"라고 지적했다.
이춘원 광운대 법학과 교수(전 한국집합건물법학회장)는 "보유세는 형식적으로 소유자에게 부과하는 것 같지만 실제로는 거주자에게 부과된다"며 "보유세는 거주세라고 봐야 한다"고 강조했다.
그는 "조세는 어떤 행위로 소득이 발생했을 때 부차적으로 정부가 과세를 해야 하는데 과거 정부는 이것이 역전돼 과세가 정부 정책 수단으로 전락한 측면에서 아쉬움이 있다"며 "주택 소유라는 것은 인간의 본성이기 때문에 죄악시하는 것은 문제가 있다"고 말했다.
이 교수는 "보유세는 마치 소유자에게 부과하는 것처럼 착시효과가 난다"며 "소유자가 직접 거주하면 소유자가 보유세를 내겠지만, 소유자와 별개로 거주자가 임대를 하게 되면 당연히 소유자는 보유세를 임차인에게 전가시키게 된다"고 설명했다.
김선철 무궁화신탁 도시재생사업부문 대표는 "전문성이 부족한 조합이 특정 시공사에 기대면서 발생한 문제"라며 "둔촌주공아파트 사태는 우리나라 정비사업의 대표적이고, 고질적인 문제를 수면위로 끌어올린 계기"라고 말했다.
김 대표는 주택공급 확대를 위해서 신탁사의 역할이 확대된다고 주장했다. 그는 "주택공급 확대라는 공공적인 입장과 민간의 재산권 확보 등 충돌을 완충할 필요가 있다"며 "공공에 기여하면서도 개발이익을 극대화할 수 있는 방법으로 정비사업 추진 과정에서 신탁사의 적극적인 참여해야 한다는 얘기가 나오고 있다"고 전했다.
김종필 세무사는 부동산 세제 개편과 관련, "양도세와 보유세를 한꺼번에 완화하면 다주택자들에게 부동산을 더 보유하는 게 낫겠다는 시그널을 줄 수 있다"고 지적했다.
김 세무사는 "현 정부 들어 다주택자가 소유한 매물을 시장에 나오게 하기 위해 양도세 완화를 가장 먼저 시행했다"며 "매물이 늘어나는 추세지만 외곽의 매물을 내놓고 중심지는 손에 쥐고 있는 형태가 될 것"이라고 말했다.
그는 "고객들을 상담하다 보면 규제가 어느 정도까지 완화될지를 가장 많이 질문한다"며 "보유세를 내면서 계속 보유할지, 양도세가 완화된 김에 처분하고 나갈지를 결정할 때 보유세를 버틸 수 있고 차익도 볼 것 같으면 보유 쪽에 무게가 실릴 것"이라고 내다봤다.
김 세무사는 "두 가지를 막연하게 다 풀면 다주택자들에게 어떤 심리적 영향을 미칠 것인지 생각해야 한다"며 "보유세 완화는 신중한 검토로 차근차근 진행할 필요가 있다"고 주장했다.
◎공감언론 뉴시스 hong1987@newsis.com, gahye_k@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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