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[Q&A] "철거 할테니 인도하라"는 임대인, 내 권리금은?
입력 2022.05.24. 09:04 댓글 0개문) 저는 2019년 12월 10일 상가건물을 임대차보증금 5000만원, 월 차임 200만원, 임대차기간 2018년 5월 10일부터 2019년 5월 9일까지로 하는 임대차계약을 체결하고 노래방을 운영하고 있습니다.
이후 임대차계약이 기간만료 후 계속 갱신되어 왔는데 임대인은 2022년 3월 11일, “2022년 5월 9일 임대차기간이 종료되면 재계약을 하지 않고 건물을 인도받아 철거 내지 대수선할 계획이므로 원상복구하여 인도하라”는 내용증명을 보내왔습니다.
저는 신규임차인과 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 임대차계약을 해줄 것을 요청하였으나 임대인이 이를 거절하였고, 권리금 계약은 무효가 되었습니다. 저는 임대인을 상대로 권리금을 청구할 수 있나요.
답) 상가임대차법 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그리하지 아니하다”고 규정하고, 같은 항 제4호는 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 방해 행위의 한 유형으로 규정하고 있습니다.
그리고 같은 법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고, 같은 항 제7호 가목은 “임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”로서 “임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우”를 권리금 회수기회 방해책임의 적용 제외 사유로 규정하고 있습니다.
임대인은 상가건물을 재건축하려고 하고 있으므로 위 사유가 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각목에 따른 철거 또는 재건축 사유에 해당하지 않는다면 임대인은 임차인에게 권리금 상당의 손해를 배상해야 하고, 위와 같은 사유가 존재한다는 것은 임대인이 입증을 하여야 합니다.
따라서 임대인이 임대차계약 체결당시에 공사시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였고 그 계획에 따른 철거 또는 재건축을 실행하고 있다는 사실을 입증하지 못하거나, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있다는 점을 입증하지 못한다면 귀하에게 권리금 상당의 손해를 배상해야 할 것입니다.
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