문) 저는 광주 서구에 있는 상가를 임차하였습니다. 저는 임차한 상가에서 보세 옷가게를 하려고 준비를 하고 있습니다. 저는 임대인에게 보증금을 지급하고 임차한 상가건물에서 장사를 시작하려고 하였습니다. 그런데 비가오자 장사에 지장을 줄 정도로 상가건물에 누수가 있었습니다. 저는 임대인에게 상가건물에 누수가 있으니 누수 수선을 요구하였습니다. 그런데 임대인은 임대차계약 체결 당시 특약으로 ‘건물수리는 입주자가 한다’고 기재하였으므로, 자신은 수선의무가 없다고 하면서 누수 수선을 하지 않고 있습니다. 저는 임대인에게 누수수선을 요구할 수 있나요.

답) 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 임대인은 임차인이 임대차기간 중 임차목적물을 사용, 수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 지게 됩니다. 

그러나 임대인이 지게 되는 수선의무는 파손, 장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인이 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 되는 것입니다.(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151,2168 판결)

그런데 임대인의 이러한 수선의무의 범위는 당사자 사이의 특약으로 임대인이 수선의무에서 벗어나거나 임차인에게 책임을 돌릴 수도 있습니다. 다만 임대인의 수선의무 면제 특약에서 수선의무의 범위를 분명하게 명시하지 않았다면, 그러한 특약에서 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 여전히 임대인의 수선의무가 면제되지 않고 그 수선의무를 부담하게 됩니다. 따라서 임대인이 대규모의 수선의무까지도 면제받고 이를 임차인의 책임으로 돌리려면 구체적이고 설득 가능한 특약이 작성되어야 하는 것입니다. 

대법원은 귀하와 유사한 사건에서 “원고와 피고들은 위 임대차계약 당시 ‘건물수리는 입주자가 한다’는 특약을 하고 이를 월세계약서에 기재하였지만 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 누수현상이 이 사건 점포의 전반에 걸쳐 나타나고 그것이 지속적으로 반복되는 등 이 사건 점포에 대한 전면적인 수리가 요구되었으며, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모 수선이 필요한 경우임에 해당함을 알 수 있는바, 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 원고가 위 수선의무를 면하고 임차인인 피고들이 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당할 것이다”고 판시한 바 있습니다.

따라서 귀하가 임대인과 ‘건물수리는 입주자가 한다’고 특약을 하였다 하더라도 그 범위가 구체적으로 특정이 되지 않은 이상 상가 누수는 통상 생길 수 있는 소규모의 수선이 아닌 대규모의 수선이 필요한 부분으로 귀하는 임대인에게 누수의 수선을 요구할 수 있을 것입니다.