김덕진 부동산 전문가 칼럼 골드경매컨설팅 대표

격동의 2021년 지나고 2022년 임인년 새해가 밝았다. 지난해 법원 경매시장과 부동산시장을 되돌아보고, 새해 성공적인 투자를 기대하면서 예상되는 변화를 그려본다. 

지난해 초, 주식·부동산시장의 호황속에서 주식 인구가 폭발적으로 늘었고 아파트 버블로 시작되어 하반기에는 주가의 큰 변동성 속에서 일반 개미들은 수익을 반납해야 했다. 이후 집값은 횡보 중이며, 거래는 한산하다. 

지난해 1년간 광주지방법원(본원)에서는 1407건(2020.12.01~2021.11.30)이 경매 낙찰되고 매각가율은 81.1%였다. 전국적으로는 4만5398건이 낙찰됐으며 매각가율은 78.8%였다. 광주 본원의 경우 용도별 낙찰가율은 아파트 93.8% 단독주택 96.4%, 대지 111.1%, 상가 96.2%였다. 하반기 들어서는 좋은 입지의 아파트는 감정가를 넘어서는 경우도 있었다. 

대한민국 전체 인구는 5165만2704명이다. 가구수는 2092만7천. 이중 1인가구는 664만3천가구(31.7%)다. 빈집은 151만1천호에 달한다. 빈집이 생기는 이유는 매매, 임대, 이사, 수리 중 순이며 빈집이 된지 3개월 미만인 주택이 38.1%이고 12개월 이상 장기 빈집도 38만7천호, 전체 25.6%에 달한다. 늘어나는 빈집은 수도권 인구집중과 지역간 불균형 때문으로, 이를 해결하기 위해서는 지역균형 발전과 지역거점대학에 대한 과감한 투자가 필요하다. 

깡통전세 금액이 5000억원을 넘어 많은 임차인들의 피해가 예상된다. 깡통전세는 ‘집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가면 오피스텔이나 아파트에 전세로 들어간 임차인이 전세보증금을 일부 또는 전부 날릴 처지에 놓여  있는 경우’를 말한다. 

깡통전세 피해자는 젊은 1인가구가 많다. 이를 막기 위해서는 부동산 법인과 기업형 임대업자들에 대한 강력한 규제가 필요하다. 힘겹게 모은 전세보증금을 날리는 일은 정말 안타깝다. 

전세 제도는 없어지는 것이 맞아. 사회초년생이라면 보증금 2천만원 미만의 월세를 권한다. 재산을 지키는 가장 안전한 방법이다. 또 LH임대주택이나 주택청약을 이용한 내 집 마련 또는 법원 경매를 통한 내 집 마련을 권한다. 

대선이 두달 앞으로 다가왔다. 대통령 후보들의 부동산·세제 개편 공약을 보면 누가 당선되든 다주택자의 양도소득세 중과는 없어질 것이고, 부동산은 안정될 것으로 예상된다. 

부동산 10년 주기설은 존재함으로 신중한 접근이 필요한 시기다. 또한 2년 이상 계속된 코로나10로 인해 우리의 생활패턴이 변화한 만큼 기존의 패러다임이 통하지 않은 시대가 오고 있다는 것을 명심해야 한다. 

대선 후보들의 공방을 보노라면 새로운 시대를 향한 국민들의 선택도 궁금하다. 미래냐 과거냐를 놓고 말잔치를 하는 대선사기를 경계해야 할 때이다. 그 많은 지성인과 교수들의 양심과 통찰력은 어디로 갔는지 치열한 권력다툼이다. 경제를 잘 아는 경제대통령, 국민을 위해 일할 준비된 대통령을 뽑아야겠다. 

새해에도 코로나 변수가 경제 상황을 지배하겠지만 사회적 거리두기 시행으로 신규 확진자수가 줄어들고 있어서 다행이다. 수출로 먹고 사는 대한민국은 물류혁명과 기술력, 훌륭한 외교력으로 선방하고 있다고 본다. 국민들의 자발적 참여와 방역당국의 헌신적 노력의 결과이다.

코로나19의 불황에도 불구하고 언택트 산업과 플랫폼기업, 게임 놀이 기술우위 산업 등은 호황을 누리고 부동산 가격 또한 꺼질 줄 모른다. 오르는 금리와 대출 규제로 ‘영끌 세대’의 부동산 투자에 대한 불안감도 커지고 있다. 이로 인해 청약에 대한 관심은 높으나 경쟁률은 높고 당첨 확률은 낮다.

경매 투자는 일반 매매보다 대출이 쉽고 월세나 전세를 통한 양도세 절세 전략도 다양하게 취할 수 있다. 또한 나에게 맞는 부동산을 찾아서 내가 원하는 가격으로 안전하게 살 수 있다. 법원경매가 유리한 이유이다. 그러나 부동산이란 욕망의 전차에도 꼬리칸은 있기 마련이므로 기획부동산의 전화는 멀리하기를 바란다. 사회적 거리두기로 법원이 휴정함에 따라 변경된 경매 물건들이 2월부터 많이 나올 것으로 예상됨으로 실수요자들은 관심을 갖기를 바란다.

지난 한해는 계속된 부동산 호황으로 경매 물건 수는 적고 아파트 분양시장의 호황으로 현장은 불장이었다. 엄청난 유동성 공급으로 가격상승은 세계적인 현상이었지만 불로소득 차단과 양극화 해소를 위한 정부의 부동산 규제정책 강화로 세밑은 숨고르기 중이고 관망중이다. 집이 필요한 실수요자들은 합법적인 영역에서 최선의 선택을 느긋한 마음으로 해도 기회는 올 것이다. 새해 경매 참여자들의 안전한 성공투자를 기대한다.