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<칼럼> 2022년 달라지는 부동산 정책

입력 2021.12.30. 08:48 댓글 0개
최은선 부동산 전문가 칼럼 부영공인중개사무소 대표

2021년이 저물어간다. 올 한 해는 코로나19로 많이 힘들었지만, 부동산시장만큼은 참 뜨거운 한 해였다. 

정부에서는 집값 안정화를 위한 대책으로 종합부동산세와 양도소득세율을 올렸다. 사전청약과 전월세 신고제가 도입되는 등 부동산 정책이 수차례 변경되었으나 시장의 혼란을 초래하고 주택 가격은 사상 최고치를 찍었다. 

그렇다면 내년에는 어떤 변화가 있을까. 현재 부동산시장은 내년 3월 대선 이후를 지켜보자는 관망세가 뚜렷하다. 2022년 달라지는 부동산정책과 제도를 살펴보자. 

1. 2020년 2월 개정된 내용 중 1가구 1주택자가 소유한 상가 겸용 주택이 고가인 경우, 주택 면적이 상가보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 하지만 내년 1월 양도분부터 9억원을 초과한 상가 겸용 주택의 경우 주택 부분에 대해서만 비과세 및 장기보유특별공제가 적용되고 주택 이외에는 적용이 배제된다. 

2021년 12월8일자로 고가 주택의 개념이 12억원으로 변경되었으니 9억원이 아닌 12억원으로 이해하면 된다. 

다시 정리를 하면, 1가구 1주택자가 소유한 12억원 이하의 상가 겸용 주택은 기존과 동일하게 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 12억원을 초과하는 상가 겸용 주택은 주택에 해당하는 부분만 비과세 및 장기보유특별공제가 적용되고 주택 이외(상가)는 비과세 혜택에서 제외된다. 

2. 1세대 1주택 부수 토지 범위는 용도지역 구분 없이 도시지역은 주택 정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배까지 비과세 혜택을 받았으나 내년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업 지역은 주택 정착 면적의 3배로 축소되며 수도권 녹지지역과 수도권 밖 토지, 도시지역 밖의 토지는 현행 그대로 유지된다.

3. 또한 상속인과 피상속인이 상속개시일로부터 10년 이상 하나의 주택에서 동거한 경우 직계비속만 상속주택가액 전부를 공제받을 수 있었으나 2022년 1월부터 직계비속 배우자도 공제를 받을 수 있게 된다.

4. 대출 규제(DSR)가 강화된다. 가계 부채의 급증을 막기 위해 DSR 40% 확대 적용 시기가 앞당겨지고, 기준도 강화된다. 

주택 담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 대출액의 합계가  2억원을 초과하는 경우 모든 대출에 DSR 규제가 적용되며  7월부터는 총 대출액이 1억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다.

5. 무주택 청년에게 월세 20만원을 최대 1년간 지급하는 ‘청년 월세 지원 사업’이 2022년부터 3년간 시행된다. 독립 거주 무주택 청년으로 중위소득 60% 이하이면서 온 가구 중위소득 100% 이하인 경우 지원받을 수 있다. 또한 청년우대형 청약통장 가입기한이 2023년 12월 31일로 2년 연장되었다. 가입 가능한 소득 기준도 연 3600만 원 이하로 완화되었으며 청약 기능에 3.3%의 추가 금리를 제공한다.

6. 2022년 7월부터 지역 가입자의 건강보험료를 산정할 때, 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외한다. 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다. 이에 따라 2021년 기준 건강보험료는 13만7220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만8450원으로 36%(4만 8770원) 낮아진다.

7. 2022년부터 다자녀 가구 지원기준이 3자녀에서 2자녀로 확대되어 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다. 통합임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균 소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득 3분위 (5분위 기준) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능하다. 

매입 임대는 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화하고 전세 임대료는 자녀 수에 따라 인하된다.


이렇듯 내년에도 부동산제도는 많은 변화가 기다리고 있다. 정책에 대출 한도부터 납부하는 세금까지 달라지는 만큼 손해를 보지 않도록 바뀌는 부동산 제도를 눈여겨 봐야 할 것 같다.


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