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[Q&A] 지분에 가압류 된 공유부동산이 분할되면 어떻게 되나요

입력 2021.12.28. 08:34 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A

문) 저는 아버지가 돌아가시면서 아버지 소유의 부동산을 동생과 각 지분 1/2씩 상속받아 공동소유 하고 있습니다. 동생은 음식점을 운영하고 있는데 코로나로 인하여 많은 빚을 지게 되었고, 동생의 채권자가 동생의 상속받은 부동산 지분에 가압류를 하였습니다.

저는 동생과 공동소유하고 있는 공유부동산을 분할하려고 합니다. 공유부동산이 분할이 되면 동생의 지분에 설정된 가압류는 어떻게 되나요.

답) 부동산을 지분으로 공동소유하고 있는 자는 자유롭게 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

공유물 분할 청구의 의사표시에 따라 각 공유자들 사이에는 분할을 구체적으로 실현할 법률관계가 생기게 되고 각 공유자는 분할에 관해 협의할 의무를 부담하게 되며 협의가 성립되지 않으면 분할을 청구한 측은 법원에 분할청구를 소송으로 구할 수 있습니다. 공유부동산의 분할은 전원이 참여하여야 합니다. 모든 지분권자가 공유부동산의 직접적인 이해당사자이기 때문입니다. 따라서 공유자 전원이 참여하지 않은 분할절차는 무효입니다. 

협의로 분할함에 있어서는 현물분할이 원칙이기는 하지만, 협의하는 하는 계약자유의 원칙상 분할의 방법은 자율롭게 가능합니다. 공유물을 제3자에게 매각하여 대금을 분할하는 방법, 공유자 1인이 다른 공유자의 지분을 취득하고 그 대가를 지급하는 방법 등은 물론, 대금분할이나 가격분할을 절충한 형태나 그 밖에 기타 여러 가지 방법 모두 가능할 수 있습니다. 

공유부동산이 분할이 되면 종래의 공유관계는 종료가 됩니다. 공유부동산이 분할이 되면 종래의 공유관계는 종료가 되고 지분의 교환 또는 매매가 일어나게 됩니다. 즉 현물분할의 경우 각 공유자는 자기에게 분할된 부분에 관해 다른 공유자로부터 그들의 지분을 양수받고, 다른 공유자에게 분할된 부분에 대해서는 자기지분을 양도하여 지분을 교환하는 방식으로 자기에게 분할된 부분에 대해서 단독소유권을 취득하게 됩니다. 

문제는 귀하의 경우와 같이 동생의 지분에 설정된 가압류의 처리입니다. 즉, 공유부동산이 분할이 되는 경우 다른 공유자의 지분에 설정된 가압류가 여전히 전체 토지에 대해 효력이 미치는지 내가 분할로 취득하게 된 부분에 대해서도 가압류의 효력이 미치는 가입니다. 

대법원은 공유물의 분할은 공유자 상호간에 있어서 공유물의 각 부분에 관하여 가지는 지분의 교환 또는 매매가 행하여지는 것이고 또 저당권설정자가 고의로 지분의 비율 이하로 현물을 취득하여 저당권을 해할 우려가 있으므로 분할 전 공유자의 일부가 그 지분에 대하여 설정한 저당권의 효력은 분할 전 공유자이던 나머지 사람이 분할에 의하여 단독소유로 된 대지에 대하여도 지분의 비율에 의하여 미친다고 해석할 것이다고 판시하고 있습니다. 

또한 공유물 분할이 경매를 통할 분할 판결로 확정이 되면 공유지분은 경매신청에 따라 매각이 되는데 이러한 공유부동산 위에 설정된 지상권, 전세권, 등기된 임차권 등의 경우 대법원은 공유물분할을 위한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정 매각조건으로 하여 실시된다고 봄이 상당하다고 판시하고 있고, 집행법원은 필요한 경우 위와 같은 법정매각조건과는 달리 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 할 수 있으나, 이때에는 매각조건 변경 결정을 하여 이를 고지하여야 한다고 판시하였습니다.

귀하의 경우 대법원의 판결과 같이 공유부동산이 분할되더라도 여전히 귀하의 앞으로 단독 소유권을 취득한 부분에 대해 지분비율로 가압류의 효력이 미친다 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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