신희호 부동산 전문가 칼럼 광산리치공인중개사무소 대표

현재 광주광역시에 지하철 2호선이 건설되고 있다.

지하철 역세권 개념을 일반화하기보다는 환승역·종착역 내지는 출발역 등의 ‘역의 기능’이나 역 주변의 아파트 평형 및 메이커·경과년수 등 ‘개발상태’에 따라 역세권의 범위 등의 개념이 다양하게 정의될 수 있을 것이다.

대규모 평형일수록, 역과 가까울수록 가격상승률이 높은 것으로 나타났다. 일반적으로 역세권의 범위는 역으로부터 반경 540m까지라는 것이 실증적으로 나타났다.

지하철이 개통되었을 때 우리 시민들의 삶에 어떤 변화를 가져올 것인가에 대하여 이 논고에서 개략적인 긍정적·부정적 파급효과 및 이를 위한 기반조성의 조건 등을 살펴보겠다. 

‘지가 3승법칙’에 따라 지하철 개발발표, 공사착공, 준공할 때 마다 지가가 상승한다고 한다. 역세권 주변의 아파트가격 뿐만 아니라 토지가격, 상가 건물의 임대료 및 공실상태 등에 미치는 영향도 도시별 역의 특성, 주변지역 특성 등에 따라 다양하게 영향을 미칠 것이다.

이를 뒷받침하기 위해서는 주거지 주변의 충분한 녹지공간 및 야외에서 운동을 할 수 있는 둘레길이나 소규모 체육시설이 설치된 공간확보, 명문 공·사립 초·중·고등학교의 정착을 위한 기반조성, 진료 중심의 대학 병원급의 전문종합병원의 입지, 남구 양림동의 ‘펭귄마을’과 같은 특화된 상권의 개발, 대·중·소규모 도서관의 확보 및 각 규모 및 성격에 맞는 충분한 장서의 비치, 콘서트홀과 실내체육관, 복지관 등의 보고 즐기고 건강까지 돌볼 수 있는 문화 및 복지의 장 등이 확보되는 등의 정주여건 개선이 선행되어야 역세권 주변의 인구 유입을 유인할 수 있을 것이다. 

그러나 이러한 조건이 완벽하게 갖춰지지 않았을 지라도 지하철 2호선이 개통되면 ‘이용자 측면’에서는 도시 내에서의 이동시간이 단축되고, ‘사회적 측면’에서는 자가용 자동차 이용의 감소에 따른 교통혼잡 완화 및 교통사고 감소를 가져올 수 있다.

또한 ‘환경적 측면’에서 화석연료 사용 대체로 인한 지역의 대기환경 오염 경감 등을 가져와 우리들에게 쾌적한 삶의 공간을 제공한다.

‘부동산 경제학적 측면’에서 지하철 역세권 주변에서는 상권의 활성화로 주민 생활의 개선을 가져오며 결국 세수증대로 이어질 수 있으며, 지하철 통과지역의 교통접근성과 매력도가 상승하면서 인구유입이 늘어남으로써 해당 지역의 부동산 수요가 증가되어 부동산 가격 특히 아파트가격의 상승을 가져올 수 있다.

여기에는 아파트의 형태에 따른 다양한 분석이 가능할 것이다. 다만, 지하철 운행에 따른 소음·진동은 물론 지하철 건설과정에서 자연경관 파괴와 같은 부정적 효과도 나타날 수 있다. 그리고 지하철 건설과정에서 발생하는 재정적자는 복지 등 다른 분야에 쓰여야 할 재원부족을 초래하여, 해당 지방자치단체 또는 국가의 재정위기의 원인을 제공할 수 있다. 

이를 위해서 가장 중요한 것은 강력한 인구 유인책이 최선이라는 것을 명심해야 한다. 따라서 삼성전자 생산공장의 확대 및 광주 GGM의 부품생산공장의 광주 유치 등이 선행되어야 할 것이다.

부품생산공장의 유치를 위해서는 GGM의 성공에 대한 확신을 심어주는 것이 무엇보다 중요하다고 본다. 문재인 정부와 광주광역시장의 중점 정책의 결과물이지만 정권이 바뀌었을 때의 상황에 대한 불확실성이 해소되지 않으면 부품공장주들이 광주로 공장을 이전하지 않는다는 것이다.

앞서도 언급한 바와 같이 명문학군의 형성과 초대형 호텔 및 면세점과 최고급 쇼핑타운 등의 유치에 보다 혁신적인 생각으로 접근을 서둘러야 한다고 본다.

어차피 비대면 상황의 장기화로 인한 젊은 사람 및 일반인들의 쇼핑행태의 변화 등으로 지금과 같은 소규모 상점들의 생존경쟁은 피할 수 없을 것이다. 자영업자들의 생존권보호를 위해서는 또 다른 복지측면에서의 접근과 병행하여 함께 잘 살 수 있는 광주광역시 건설에 매진해 주기를 바랄 뿐이다.