문) 저는 2015년경 광주 광산구에서 추진 중인 지역주택조합에 가입하였습니다. 저는 00조합과 조합가입계약을 체결하면서 신축될 아파트 중 특정 동호수를 분양받기로 하였고, 계약금 20,000,000원, 업무추진비로 10,000,000원을 입금하였습니다.

그러나 지역주택조합의 사업진행 과정 중 사업계획이 변경되었고 저는 분양받기로 약속한 특정 동호수를 분양받을 수 없게 되었습니다. 저는 지역주택조합 가입계약을 해제할 수 있나요.

답) 지역주택조합은 무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하 소유자의 내 집 마련을 위해 주택을 공급하는 제도입니다. 지역주택조합 제도는 주택법에 근거한 것으로 재개발·재건축 등 다른 사업에 비하여 적은 비용으로 빠르게 진행된다는 장점이 있고 일반적인 아파트에 비해 분양가가 저렴하여 서민들이 내 집 마련을 위한 제도로 관심을 가지고 있습니다.

그러나 한편으로 업무대행사나 추진위원회가 주택법의 취약점과 조합원의 무관심 및 무지를 악용하여 전횡적 운영을 하면서 여러 가지 법적 문제를 일으키기도 합니다. 

지역주택조합에 가입하면 이후 탈퇴하기가 쉽지 않습니다. 귀하의 경우와 같이 특정 동호수를 분양받기로 하고 지역주택조합에 가입하였는데 이후에 특정 동호수의 공급이 불가능한 경우가 종종 발생합니다.

이에 대해 법원은 주택법상 지역주택조합 사업은 조합원의 모집, 토지매입 작업 등 다수의 변수가 존재하여 사업추진 과정에서 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있음을 예상할 수 있고, 지역주택조합 사업의 특성 등에 비추어 볼 때 조합가입계약 당시 아파트의 동호수를 지정하였다고 하여 지정한 아파트의 동호수가 공급계약 내용으로 확정되었다고 보기 어렵고, 동호수의 지정은 부득이한 사업변경 등의 특별한 사정이 없는 한 지정한 아파트를 공급하겠다는 정도의 의미에 지나지 않는다고 판시하고 있습니다. 

지정 조합설립 전에는 단순변심에 의한 계약파기를 인정하지 않고 있고, 계약자체의 무효, 취소사유를 주장하여야만 계약을 파기할 수 있고 조합설립 후에는 부동산 컨설팅은 부동산이용, 개발, 투자, 건축, 임대관리, 부동산 활용방안 등 종합적인 자문활동이라고 할 수 있습니다.

그런데 부동산 컨설팅은 공인중개사법상 중개행위와 함께 이루어지는 경우가 많고 이를 명확히 구별하기가 쉽지는 않습니다. 공인중개사법은 중개를 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다. 

또한 조합가입계약서에는 일반적으로 “사업진행 과정 또는 설립인가 및 사업 인·허가 과정에서 분양면적 증감 및 사업규모 변경이 있을 수 있으며 변경 될 경우 변경된 사업계획에 이의 없이 동의한다”는 내용과 입주절차와 관련하여 “주택조합은 사업승인 후 조합원에도 동호수 추첨일을 통보하고 추첨결과에 따라 동호수를 배정한다”는 내용이 기재되어 있기도 합니다. 

따라서, 조합가입계약 이후에 지역주택조합의 주택공급 과정에 조합측에 확정적인 귀책사유가 있지 않다면 특정 동호수를 공급할 수 없는 사정이 발생하였다고 하여 지역주택조합 가입계약을 해제하기는 어렵다 할 것입니다. 

지역주택조합은 아파트 분양이 아니라 조합원으로 들어가는 형식이기 때문에 사업지연이나 실패의 책임도 조합원 개인에게 있습니다.

그러므로 지역주택조합에 가입할 때에는 조합가입 계약 전에 토지매입현황, 지구단위계획 등 입지여건, 사업성, 예상입주시점, 자금관리의 투명성, 조합의 비리여부 등을 꼼꼼하게 따져본 후 가입계약을 체결하여야 피해를 막을 수 있을 것입니다.