문) 저는 약국을 운영하기 위한 건물을 찾기 위해 컨설팅업자와 약국건설팅용역계약서를 작성하였고, 컨설팅 용역비로 4000만원을 지급하기로 하였습니다. 저는 컨설팅업자의 소개로 광주 수완지구의 한 빌딩 1층을 소개받았고 건물주와 임대차계약을 체결하였습니다.

그리고 컨설팅업자에게 컨설팅 용역비 4000만원을 지급하였습니다. 컨설팅업자는 공인중개사법상 공인중개사 자격이 없고 중개사무소 개설등록도 하지 않았습니다. 저는 지급한 컨설팅 용역비를 반환받을 수 있나요.

답) 공인중개사법은 "중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다"라고 규정하고 있습니다.

공인중개사법의 규율대상인 ‘중개업’이라고 함은 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것'을 말하고, 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 할 수 없습니다.

공인중개사법은 부동산중개업을 영위하고자 하는 자는 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 공인중개사 또는 법인만이 중개사무소 개설등록을 할 수 있으며, 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.

또한 공인중개사가 되고자 하는 자는 시·도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하고, 미성년자 등 일정한 결격사유가 있으면 공인중개사가 될 수 없으며, 중개사무소의 개설등록을 한 중개업자는 중개행위로 인한 손해배상책임을 보장하기 위하여 일정한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁하여야 합니다.

공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있으므로, 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익을 취득하는 것을 방지하여야 할 필요가 있습니다.

따라서 중개사무소 개설등록에 관한 공인중개사법의 각 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 하고 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료등 보수 약정은 무효라 할 것입니다.

그러므로 컨설팅업자가 중개행위에 더하여 컨설팅 용역을 제공하였다는 사실을 입증하지 못하면 용역계약에 따라 수행한 용역은 객관적으로 보아 사회통념상 건물의 임대차를 알선하기 위한 공인중개사법상 부동산 중개행위 또는 그 중개행위의 부수한 행위에 해당한다 할 것입니다.

결국 용역계약은 컨설팅업자가 실질적으로 부동산 중개행위에 해당하는 용역을 제공하고 그 보수로 금원을 지급받기로 한 약정이고, 이는 공인중개사 자격이 없는 자들이 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산 중개행위를 하면서 받기로 한 보수의 약정에 해당하므로 용역계약은 강행법규인 공인중개사법의 각 규정에 위반되어 무효라 할 것입니다.

따라서 귀하는 컨설팅업자에가 지급한 컨설팅 용역비를 반환받을 수 있을 것으로 보입니다.