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“설명의무 위반에 대한 공인중개사의 책임은?”
입력 2021.06.22. 09:21 댓글 1개문) 저는 이삿짐 센터를 운영하고 있는데 이삿짐 센터 이전을 위하여 부지를 물색하던 중 공인중개사의 중개로 매매계약을 하게 되었습니다. 제가 계약한 부동산은 2012년경부터 2015. 10월경까지 주유소 용도로 사용되다가 소유자가 바뀌면서 단독주택 및 그 부지도 용도변경이 되었으며 보전녹지지역입니다.
보전녹지지역에서는 차고지 사용 허가를 받을 수 없어 저는 계약금을 포기하고 매매계약을 해제하였습니다. 저는 공인중개사가 보전녹지지역이어서 차고지 사용허가를 받을 수 없다는 점을 설명하지 아니한 점을 이유로 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있나요.
답) 공인중개사는 공인중개사법 및 그 시행령에 따라 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등에 대한 정보 및 토지이용계획과 공법상의 거래 규제 및 이용제한에 관한 사항 등을 정확히 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무를 부담합니다.
비록 공인중개사가 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 공인중개사의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 공인중개사의 의무에 위반이 됩니다.
다만 공인중개사가 의뢰인에게 설명해야 할 의무를 부담하는 중개대상물에 대한 정보는 구체적인 상황에서 발생할 수 있는 모든 사항에 대한 정보가 아니라 일반적으로 부동산 매매계약에 있어 중요한 사항과 의뢰인이 특별히 중개를 의뢰할 때 확인하여 달라고 요청한 사항 등에 한정되고, 위와 같은 설명의무 위반에는 공인중개사의 고의 또는 과실이 있어야 합니다.
그리고 공인중개사의 설명의무 위반이 인정된다고 하더라도 그것이 불법행위로서 손해배상 책임을 지는 행위가 되려면, 공인중개사의 설명의무 위반 사항이 의뢰인의 부동산 매매계약 체결에 있어 중요한 내용이어서 공인중개사의 설명이 있었더라면 의뢰인이 부동산 매매계약의 체결에 나아가지 않았으리라는 점이 인정되어야 합니다.
따라서 공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 불법행위 책임을 인정하기 위해서는 공인중개사가 중개대상물에 대한 중요한 정보를 설명하지 아니하였거나 의뢰인이 특별히 확인하여 달라고 요청한 정보를 설명하지 아니하였다는 점, 그러한 설명의무 위반에 공인중개사의 고의 또는 과실이 있다는 점, 공인중개사의 설명의무 위반과 의뢰인의 부동산매매계약 체결 사이에 인과관계가 있다는 점이 모두 인정되어야 합니다.
춘천지방법원은 귀하와 유사한 사건에서 “이 사건 부동산에서 공유지 차고지 허가가 가능한지 여부는 매수인의 부동산 매매계약에 있어 중요한 내용에 해당한다고 볼 수 있고, 공인중개사가 중개를 할 때 위 부동산에 공유지 차고지 허가가 가능한지 여부를 확인하지 아니하였다는 점도 인정된다.
그러나 일반적으로 공인중개사가 이삿짐센터 운영에 있어 필요한 인허가 이외에 공유지 차고지 허가가 필요하다는 점을 인지하기 어려운 점, 매수인이 이삿짐센터 운영을 위하여 필요한 사항이 무엇인지 제대로 설명해 주지 않았고, 특히 공유지 차고지가 필요하다는 점을 사전에 알리지 아니하여 공인중개사도 공유지 차고지 허가 여부를 챙겨야 한다는 점을 사전에 인식하지 못했던 것으로 보이는 점, 부동산이 보전녹지지역이라는 점과 일반적인 개발제한에 대하여는 설명하여 준 점, 통상 공인중개사가 보전녹지지역 등 중개대상물의 법적 제한에 대하여 설명할 때 가능한 모든 법상 제한을 구체적으로 일일이 설명하는 것은 불가능한 점 등을 고려하면 공인중개사에게 주의의무 위반이 있다고 보기 어렵다”고 판시하였습니다.
따라서 귀하가 공인중개사에게 책임을 묻기 위해서는 차고지가 매매계약에 있어 중요한 내용이었고 이삿짐센터 운영을 위하여 차고지 인허가가 필요하다는 점을 공인중개사가 인지하고 있었다는 점 등을 입증하여야 공인중개사에게 책임을 물을 수 있을 것으로 보입니다.
- 광주 아파트매매가 2주연속 보합세···하락장 끝났을까 광주 도심 아파트 전경. 광주지역 아파트 매매가격이 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 기록했다.전세가격도 상승 전환 1주일 만에 보합세로 돌아서는 등 잠시 숨 고르기에 나선 모양새다.29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.03%) 대비 낙폭이 확대되면서 -0.04% 하락했다.하지만 광주는 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 유지했다.지난주 하락폭이 가장 컸던 동구(-0.04%)는 -0.03%로 하락폭이 축소됐으며 남구(-0.04%)는 전주와 동일한 하락폭을 유지했다. 북구도 같은 기간 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 축소됐다.상승세를 보였던 서구(0.03%)와 광산구(0.04%)는 각각 0.02%를 기록, 상승폭이 다소 축소됐다.규모별로 보면 3주 연속 상승세를 보인 전용면적 40㎡이하의 경우 0.03%에서 -0.01%로 하락했으며 40㎡초과~60㎡이하는 지난주(0.07%)와 동일한 상승폭을 유지했다.최근 하락세가 계속됐던 85㎡초과~102㎡이하는 -0.17%에서 0.14%로 상승세를 보였다.아파트 연령별 통계에선 구축만 2주 연속 상승세를 이어갔다.5년 이하(-0.05%) 신축의 경우 -20%로 하락폭이 커졌지만 15년 초과~20년 이하의 경우 0.04%에서 0.07%로, 20년 초과는 2주 연속 0.02%로 각각 상승세를 유지했다.전세가격은 상승 1주일 만에 보합세로 돌아섰다.남구와 광산구는 지난주와 동일한 0.03%,0.00%를 기록했지만 동구(0.01%→0.02%), 서구(0.05%→-0.01%), 북구(-0.02%→-0.01%) 등은 하락폭이 커지거나 유지됐다.규모별로는 40㎡초과~60㎡이하(0.09%→0.05%)만 상승세를 이어갔을 뿐 다른 규모의 경우 -0.01%~-0.05% 하락했다.85㎡초과~102㎡이하(0.13%)만 상승했을 뿐 다른 규모의 경우 최소 -0.01%~최대 -0.05% 하락했다.아파트 연령별에서는 지난주 0.04%로 반등했던 5년 이하 신축은 -0.08%로 다시 하락폭이 커졌으며 20년 초과(0.02%→0.06%→0.02%)만 3주 연속 상승세를 이어갔다.하지만 전반적인 보합세를 보인 통계와 달리 시장 실거래에선 기존거래가보다 낮은 가격에 매매된 '하락거래'가 절반 이상을 차지했다.광주·전남 최대 부동산플랫폼인 사랑방 부동산의 실거래가 분석에 따르면 최근 1 주일새 광주지역서 거래된 360건 중 54.4%인 196건이 '하락거래'였으며 기존거래와 가격이 같았던 '보합'은 17건(4.72%), 상승거래는 147건(40.8%)이었다.한 부동산 관계자는 "2주 연속 보합세를 보였지만 여전히 하락 가격거래가 더 많은 상황"이라며 "상승으로 전환되려면 유의미한 변화가 있어야하는데 아직까지 그런 분위기는 체감되지 않는다"고 말했다.도철원기자 repo333@mdilbo.com
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