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코로나로 매출 급감···임대차계약 해지 가능할까?

입력 2021.06.15. 08:47 댓글 0개
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스

문) 저는 광주 광산구에 있는 상가를 임차하여 의류, 악세사리, 패션 잡화등을 판매하는 점포를 운영하고 하고 있습니다.

저는 상가를 임차한 후 장사가 잘 되었으나 코로나 19사태 이후 점포 매출이 급감하였고, 더 이상 월차임 납부도 어려워 영업을 계속하기 어려운 상황입니다. 저는 코로나로 매출이 급감하여 도저히 월세를 감당할 수 없으니 임대인에게 임대차계약을 해지하겠다고 하였습니다.

저는 코로나로 인한 매출 급감을 이유로 임대차계약을 해지 할 수 있나요.

답) 계약을 중도해지하기 위해서는 임대인과 임차인 사이에 합의해지를 하거나 임대차 계약당시에 약정한 해지사유가 존재하여야 합니다. 이외에도 계약당사자가 자신의 채무를 이행하지 않을 때 채무불이행을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 이러한 합의해지, 약정해지, 법정해지 사유가 없는 한 임대차계약을 중도에 해지하기는 어렵습니다. 

실제 실무에서도 당사자간에 계약의 내용을 존중한다는 취지에서 불가항력이나 사정변경을 이유로 한 계약해지는 특별한 경우가 아니면 인정하지 않고 있고, 임차인의 매출격감을 이유로 임대차계약의 해지를 인정한 법원의 판결을 찾아보기도 어렵습니다. 

그런데 2021. 5. 25. 서울중앙지방법원은 코로나 사태로 인한 예상치 못한 경제여파 속에 약 90%의 매출이 격감된 명동임차인의 특수한 사정을 고려하여 임대차계약의 중도해지를 인정하는 판결을 하였습니다.

사건은 다음과 같습니다. 임차인은 임대보증금 2억3천만원, 차임 월 2천2백만원에 서울 중구 명동에 상가를 임차하여 악세사리 제품 등을 판매하는 도소매업 및 프랜차이즈 사업을 하였습니다. 

임차인이 악세사리 제품 등을 판매하던 중 코로나 19사태로 인하여 외국관광객 입국이 중단되면서 영업을 시작한 2019년 6월경 4천3백여만원에 달했던 월 매출액은 2020년 2월 2천2백여만원, 3월 2백7십만원, 4월 1백9십만원으로 급감했고 임차인은 월차임을 3월분부터 지급하지 못하다가 5월 휴점을 하면서 임대인에게 코로나19사태라는 불가항력적인 사유로 임대차계약을 해지하겠다고 임대인에게 통보를 하였습니다. 

서울중앙지방법원은 이 사건에서 코로나 19사태로 인하여 외국인관광객의 입국이 제한되면서 점포에서의 매출이 90%이상 감소한 것은 불가항력인 사유에 해당한다고 봄이 상당하고, 이러한 사정은 계약 성립당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고, 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임없는 사유로 생긴 것으로서, 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 판시하였습니다.

그러나 위 법원의 판결은 극히 예외적인 판결이고, 실제 법원은 매출격감을 이유로 임차인의 차임감액 청구를 받아들이는 경우도 거의 없습니다. 위 법원의 판결은 코로나 사태로 인해 전혀 예상하지 못한 경제 여파로 매출이 약 90%나 격감된 사건으로 유사한 다른 사건이나 차임감액 청구사건에도 일정 정도 영향이 있을 것으로 보입니다. 귀하의 경우도 위 법원의 판결을 참조하시기 바랍니다.

부동산전문변호사 김덕은

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