김덕진 부동산 전문가 칼럼 골드경매컨설팅 대표

지난해 말부터 투기세력들의 ‘갭투자’로 인한 일반 임차인(세입자)들의 피해가 전국에서 발생하고 있다. 이른바 ‘깡통전세’와 ‘전세 사기사건’이다. 이들의 수법과 행태를 알보고 전세보증금을 지키는 방법을 알아보자.

이달 초, 서울경찰청 강력범죄수사대는 서울에서 갭투자로 주택 500여채를 매입하여 서민들에게 전세임대를 내주고는 전세보증금을 돌려주지 않은 50대 A씨와 그의 딸 B(32)· C(29)씨를 사기 등의 혐의로 수사 중이라고 밝혔다.

B씨와 C씨는 지난 2017년 8∼9월에 각각 임대사업자로 등록했다. 당시 이들이 보유한 주택은 12채에 그쳤으나, 2년 만인 2019년 기준으로는 524채까지 급격히 불어났다. 이후 2020년 417채, 이달 6일 기준 397채로 감소했으나, 수사가 진행되면서 그 피해액도 늘어날 것으로 보인다.

‘갭투자’는 시세차익을 노리고 금융기관 대출금, 임대차 보증금 등으로 다수의 아파트와 다가구 주택을 취득하는 부동산 투자 방식이다. 실제 집값의 10%만 지불하고 나머지 90%는 대출금과 전세보증금으로 충당하는 방법으로, 수십년 동안 부동산 투기의 온상으로 꼽혀왔고, 갭투자로 인한 깡통전세는 선량한 임차인들을 나락으로 떨어뜨렸다.

이명박·박근혜정부 시절에는 부동산을 경기회복 정책으로 활용하면서 많은 투기꾼들이 갭투자를 이용하여 막대한 불로소득을 얻었고, 부동산시장을 교란하며 집 없는 서민들을 농락했다. 하지만 문재인정부 들어 부동산 규제정책과 투기방지정책으로 더 이상 불로소득을 얻기가 어려워지자, 투기꾼들은 막가파식으로 사기를 치고 있다.

부동산버블 논란이 계속되고 있지만, 코로나19로 정부 지출지원금이 늘고 부동산시장에 유입된 유동자금으로 인해 부동산 불장이 연출되고 있다. 이 와중에도 갭투자자들의 유동자금 부족으로 서민들이 사는 전세아파트와 다가구주택이 법원 경매로 나오고 보증금을 전부 떼이거나 일부만 배당받는 사례가 속출하고 있다.

임차인들이 이런 피해를 입지 않으려면, 갭투자자가 소유한 주택을 임차하지 않으면 된다. 하지만 이를 구분하기란 불가능하다. 공인중개사가 확인하여 주면 좋겠지만, 임대인이 자신의 약점을 알려줄 리도 없고, 조사권도 없기 때문에 공인중개사의 경험과 권리분석 능력을 믿을 수밖에 없다.

임차인의 입장에서는 월세·반전세보다는 전세를 선호할테지만 이는 아주 위험하다. 주택임대차보호법을 적용한 권리분석도 어렵고, 최우선변제권에 대한 이해도 부족한 것이 현실이다.

따라서 주택을 임차할때에는 보증금은 2천만원 미만으로 하고, 월세를 내는 방식을 권한다. 또 임대차 계약 전에 반드시 주변의 전문가에게 상담하기 바란다. 매주 수요일 오후에 광주시청 민원실 부동산거래상담소에 방문하여 상담하는 것도 보증금을 지키는 방법이다.

임대보증금을 지키는 다양한 장치를 적극 활용하자. 주택도시보증공사의 ‘임차인 전세보증보험 반환보증보험’에 가입하는 것이다.

임대인이 등록임대사업자라면 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대인이 HUG의 보증보험에 가입되어 있는가를 확인하여 전세계약을 해야 한다.

그러나 대부분의 임대인들은 이 보증보험에 가입되어 있지 않다. 따라서 다가구주택(원룸)이나 오피스텔은 보증금을 2000만원 이내로 하고 일부를 월세로 내는 방식의 임대차계약을 권한다.

우리나라에만 있는 주택 전세보증금 계약 제도는, 임차인들이 가장 선호하는 임대방식이지만 집값 상승의 원인이며 갭투자자와 가짜 집주인의 사기전세로 사회문제를 일으키는 주범이기도 하다. 전세 제도는 이제는 없어져야 할 제도이며, 합리적인 월세시장으로 전환되어야 한다.

부동산 경매에 나온 다가구주택의 권리분석을 하다보면 정말 나쁜 임대인과 이를 인지하지 못하고 중개한 공인중개사, 보증금을 날리는 선량한 임차인을 자주 보게 된다. 이제는 이런 후진적인 전세임대차계약제도는 없어져야 한다. 임차인들의 현명한 판단을 기대한다.