최은선 부동산 전문가 칼럼 부영공인중개사무소 대표

토지투자로 돈을 버는 것은 늘 있어 온, 새삼스럽지 않은 일이다. 하지만 최근 불거진 한국토지주택공사(LH) 전·현직 직원들의 땅 투기의혹은, 공개되지 않은 정보를 이용해 부당하게 이뤄졌다는 점에서 지탄을 받을 수밖에 없다. 이러한 공직자들의 투기의혹으로 인해 일반인이 땅을 구입하는 행위 자체에 도덕적 잣대를 들이대고 각종 규제를 내놓는 것은 한 번 더 고민해봐야 할 상황이다. 

정부는 내년부터 투기적 토지거래를 차단하기 위해 2년 미만 단기보유 비사업용 토지에 대해서 양도소득세를 높일 예정이다. 투기지역 아파트처럼 비사업용 토지를 양도할 때, 중과세율을 현재 일반 세율에서 10% 포인트 추가하던 것을, 20% 포인트로 올리고 장기보유특별공제적용도 배제하기로 했다. 

여기서 ‘비사업용 토지’란, 땅 소유주가 현지에 살면서 직접 농업이나 임업, 축산업을 하지 않는 농지·임야, 나대지(빈 땅)나 잡종지 등을 말한다. 도시에 사는 사람이 매매, 상속 등을 통해 보유하고 있는 도시 이외 지역의 땅은 ‘비사업용 토지’로 분류된다. 

1000㎡ 미만의 주말농장용 농지도 사업용 토지에서 배제되어, 양도세 부담이 커지게 됐다. 

이처럼 세금 부담이 커지면서, 양도세를 줄이기 위해 연말까지 토지를 팔기 위한 ‘절세매물’이 늘 것으로 보인다. 반면 수요는 위축되면서 교외 토지시장이 냉각될 가능성이 높다. 

농지취득 심사를 강화하면서 농지취득이 까다로워져 농촌 지역경제에도 부정적인 영향을 줄 수 있다. 

농지 매수자 가운데 농촌에서 직접 거주하는 농민이 얼마나 될까. 이곳 노인들은 논밭을 팔아서 자식들 시집장가 보내고, 은퇴한 농업인들은 농지를 팔아 노후자금을 쓰는데, 농지취득에 관한 규제가 생기면서 이들의 토지처분에도 어려움이 생길 수 있다. 

세금 강화로 거래가 줄어들면 토지가격은 하락할 것으로 예상된다. 이 현상이 일시적인 것일지, 장기간 지속될 것인지가 문제다. 일시적인 현상으로 끝나고 회복기가 온다면, 크게 문제가 되지는 않겠으나 가격 하락이 장기간 지속된다면 그 피해는 고스란히 농민들에게 돌아갈 것이다. 

세금 강화 외에도 직업이나 영농경력 등 농업경영계획서상 의무 기재사항을 추가하고, 관련 증빙서류 제출을 의무화해서 중요사항이 빠졌을 경우 농지취득자격증명원을 발급받을 수 없게 된다. 또 거짓이나 부정기재 시에는 500만원의 과태료를 부과하는 규정도 신설된다. 

이와 함께 신규 취득 농지 등에 대해 지자체 이용실태 조사를 연1회 이상 의무적으로 실시하며, 지자체 농지관리체계를 강화해 농지 투기 행위에 대한 특별사법경찰제(특사경)를 도입하기로 했다. 1996년 이후에는 경작을 목적으로만 농지를 매입할 수 있고, 이 경우 자경만 인정하였다. 외지인이 원주민이나 친인척, 원 소유자에게 대리경작을 맡기는 경우가 많았지만 농사를 짓고 있으면 대리경작은 잘 적발되지 않았다. 하지만 특사경을 투입하는 등 단속을 강화하고 실태조사를 강하게 하면 대리경작이 적발될 가능성이 높다. 

점점 농촌지역 인구가 감소하고 노령화되어가고 있는 현실, 그것이 즉 농촌지역의 소멸과 직결되는 일인데 이번 규제가 순수하게 자연을 사랑하는 젊은 귀농·귀촌인들의 유입에 걸림돌이 되는 것은 아닌지 우려된다. 그리고 주택, 공장, 물류창고 등을 짓는 등 부지를 개발하기 위해 필요한 땅을 사고파는 것 자체가 위축되고 까다로워져서 각종 산업에 영향을 주지 않을까 염려가 된다.