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<칼럼>1주택자의 깊어지는 고민

입력 2021.05.06. 08:56 댓글 0개
심미영 부동산 전문가 칼럼 교대금호어울림공인중개사무소 대표

1주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 주택을 소유하고 있기 때문에 청약 당첨률은 희박하고, 대출규제로 인해 자금 활용은 어렵다. 보유세 부담까지 점점 늘어나는 상황이다. 가장 힘든 점이라면, 투기 목적이 아님에도 불구하고 조금 더 큰 주택으로, 학군이 더 나은 곳 혹은 신축으로 이동, 즉 상급지로의 ‘갈아타기’가 쉽지 않다. 변경된 현재의 일시적 2주택 비과세 요건과 변동이 심하지만 달라진 대출규제에 대해 알아보고 이를 고려하여 주택 매매와 이사를 계획해야 할 것이다.

조정대상지역의 일시적 2주택자에 대해 전입 요건 추가 및 중복보유 허용 기간이 단축되었다. 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 해당주택으로 전입하고, 1년 이내 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 준다. 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입 의무기간을 임대차계약 종료 시 최대 2년까지 연장할 수 있다. 적용대상은 2020년 12월17일부터 새로이 취득하는 주택이다.

그런데 이것에 더해서 주택담보대출 규제가 더해진다. 2020년 6.17대책에서는 일시적 2주택자의 주택 처분 기간을 6개월로 줄였다. 이에 따라 현재 1주택자가 이사를 가려면 6개월 안에 기존주택을 매매하고 이사 가는 집의 전입신고까지 마쳐야 한다.

여기서 6개월이라는 기간은 정말 애매한 기간이다. 기존 주택의 매도와 이사 갈 집의 매수, 두 시점을 맞추기가 쉽지 않기 때문에 경직된 매매로 진행될 수밖에 없다. 게다가 세입자가 끼어 있는 경우 특히 전세 세입자가 있는 경우라면 자금계획이 조금 더 복잡해질 수 있다.

7월부터 새로운 조건이 추가된다. 규제지역에서 6억원 초과 아파트를 대상으로 주택담보대출 시 총부채원리금 상환비율(DSR)이 개인별 40%가 적용된다. 토지, 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산 담보대출을 받을 때, 한도가 시가의 최대 70% 이하로 제한된다. 특히 토지거래허가구역 내 비주거용 부동산은 LTV(담보인정비율)가 40%로 묶인다.

신용대출에서도 소득과 관계없이 1억원 이상의 대출을 받으면 DSR 40% 규제가 적용된다. 차주별 DSR 40% 적용 범위는 내년 7월에는 총대출액 2억원 초과, 2023년 7월에는 총대출액 1억원 초과 차주로 단계적으로 확대된다.

지금까지 많은 사람들이 약간의 ‘몸 고생’을 동반한 일시적 2주택을 활용한 비과세를 이용하여 자산을 늘려왔다. 이러한 일시적 2주택 비과세 활용방법에는

1) 상급지로의 매매 (대출과 세입자, 기존 주택 매매 등 여러가지 상황 고려)
2) 조합원 입주권 구입 (장기간 2주택 보유 가능, 단 현금이 많이 필요하고 조합에 따라 많은 위험 변수 고려)
3) 대형 평형 청약 당첨 (가장 비용이 적게 들고 이익이 큼. 단 확률이 매우 희박하고 대출 규제 확인, 긴 전매 제한기간)

등이 있다.

이중 첫번째 방법이 가장 일반적이다. 요즘에는 장기간 2주택을 보유하며 금액의 상승을 기대할 수 있는 조합원 입주권에 대한 기대와 관심도 매우 큰 것 같다.

현 정부 들어 1주택자들이 갈아타기가 녹록지 않다. 위에서 언급한 바와 같이 전입요건과 중복 보유기간과 단축되었고, 여러가지 대출규제까지 맞물려 있으므로 큰 목돈이 필요한 주거 구입시에는 자금 계획을 상세히 세우고, 꼼꼼히 준비하여 본인에게 맞는 절세 방법을 찾자.

# 이건어때요?
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