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차임을 내지 않고 버티는 임차인 내보내려면?
입력 2021.04.27. 08:49 댓글 1개문) 저는 광주 북구에 있는 상가를 임대하여 주었습니다. 그러나 코로나 19 사태 이후 임차인이 계속하여 차임을 연체하고 있고 차임을 연체한 지 1년이 되었습니다.
그런데 마침 제 소유의 상가를 매수하고 싶다는 사람이 나타났는데 임차인으로부터의 명도를 조건으로 걸고 있습니다. 저는 임차인에게 차임 연체를 이유로 상가임대차계약을 해지하겠다고 통보하였으나 임차인은 상가건물을 명도하여 주지 않고 있습니다.
제가 상가건물을 신속하게 명도받을 수 있는 방법이 있나요. 명도단행가처분이라는 제도를 이용하면 빨리 명도를 받을 수 있다고 들었는데 임차인을 상대로 명도단행 가처분을 청구할 수 있나요.
답) 상가건물임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.(제10조의8)
코로나 상황을 고려하여 2020. 9. 29. 상가임대차법을 개정하여 개정법의 시행일인 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임은 차임 연체 해지의 경우에는 차임연체액으로 보지 아니한다고 규정하고 있으나 귀하의 경우 6개월의 기간을 제외하더라도 3기분 이상을 임차인이 연체하고 있기 때문에 귀하의 임대차계약 해지 통보는 적법하고 임차인이 해지통보를 받을 날 상가임대차계약은 해지되었다고 할 것입니다.
현행 법에서는 자력구제를 인정하고 있지 않기 때문에 귀하가 임차인으로부터 강제로 상가건물을 명도받을 수는 없습니다. 귀하가 임차인으로부터 상가건물을 명도받기 위해서는 법적 조치를 취하여야 하고 가장 일반적인 법적 조치가 점유이전금지가처분과 명도소송입니다.
그러나 명도소송을 통하여 상가건물을 명도받기 까지는 최소 4개월에서 6개월이 소요되고 임차인이 의도적으로 소송을 지연시키거나 다툴 경우 6개월 이상의 시간이 소요됩니다.
따라서 임차인을 빨리 내보내야 하는 급박한 사정이 있는 경우 임대인은 명도단행가처분을 받아낼 수 있는지 검토를 하게 됩니다. 명도를 구하는 단행가처분을 제기하면 명도소송에 비해 신속하게, 대체로 1~2개월 정도면 결론이 나기 때문에 속히 명도를 받을 수 있습니다.
그러나 법원에서 이를 인용해서 신속하게 명도집행을 해 버린 이후에는 향후 본 재판을 하는 과정에서 점유자가 주장할 수 있는 유익비, 필요비, 부속물매수청구권 등이 존재하는 사정이 밝혀진다고 하더라도, 이미 명도가 되어버리고 현상보존이 되지 않은 상황에서는 예전으로 돌아가 점유를 회복할 방법은 없게 되고 본안소송에서 다투어볼 기회조차 상실하는 결과가 되기 때문에 법원에서 단행가처분을 인용하는 사례는 많지 않습니다.
법원에서 단행가처분을 인용하는 경우는 이미 명도집행이 마쳐진 건물에 채무자가 재침입하여 점유를 하거나, 불법적인 점유침탈이 이루어진 직후인 경우, 소수세대의 인도거부로 인해 재건축사업이 지연되는 경우, 인도와 관련된 분쟁 중에 합의가 이루어져서 합의금이 지급된 후에도 인도를 거부하고 있는 경우 등 극히 예외적인 경우에만 까다롭게 인정을 하고 있으나 이와 같은 경우에도 점유자의 주장사유에 따라 명도의무 존부가 의심된다면 명도단행가처분이 어려울 수 있습니다.
귀하의 경우에도 임차인의 명도의무가 명백할 뿐만 아니라 속히 가처분이 받아들여지지 않으면 회복할 수 없는 엄청난 손해가 발생하는 경우를 잘 소명하여야 단행가처분을 인용받을 수 있고, 단순히 임차인이 1년여의 차임을 연체하고 있다는 사정만으로는 단행가처분을 인용받기 어렵다 할 것입니다.
- [인터뷰]서정학 IBK證 대표 "중기특화사업 초격차···초우량 증권사 도약" 서정학 IBK투자증권 대표이사. (사진=IBK투자증권) *재판매 및 DB 금지[서울=뉴시스] 김경택 기자 = 취임 1주년을 맞은 서정학 IBK투자증권 대표이사가 올해 중소기업 특화사업에서의 초격차를 바탕으로 초우량 증권사로 도약하겠다는 목표를 밝혔다.서정학 대표는 최근 뉴시스와 서면 인터뷰를 통해 "올해 가치경영 실천을 위해 정도경영으로 내실을 튼튼히 하고, 시너지 확대와 경쟁우위사업 육성을 통한 혁신성장을 이뤄내 명실상부한 초우량 증권사로 자리매김하겠다"고 강조했다.IBK투자증권은 올해 중점추진 과제로 중기금융을 꼽았다. 코스닥·코넥스 IPO(기업공개), 스팩(SPAC) 상장 등 중소기업에 특화된 증권사로서의 차별화 전략을 펼치며 경쟁력을 발휘하겠다는 복안이다.서 대표는 "'중기특화사업 초격차'를 올해 중점 추진 과제 중 하나로 선정했다"며 "신기술·PE(프라이빗에쿼티) 펀드 및 프리IPO 투자를 확대하고 중소기업 대상 기업금융 서비스를 확장해 중기 IPO 업계 1위를 달성하겠다"고 말했다.IBK투자증권은 지난 2016년부터 현재까지 4기 연속 중기특화증권사로 지정돼, 꾸준한 중소기업 지원 실적으로 업계 선두를 유지 중이다. 회사는 올해 5기 선정에 도전할 계획이다.이와 동시에 IPO의 양적 확대도 추구한다. 서 대표는 "IPO 청구 건수를 늘려 시장 입지를 강화하고, 상장 기업 사후 관리로 IPO 연계 수익을 발굴할 예정"이라고 설명했다.IBK투자증권의 지난해 코스닥·코넥스 IPO 건수는 10건을 기록했다. 올해는 17건을 목표로 하고 있다. 스팩·합병 상장의 경우 지난해 5건을 성사시켰으며 누적으로는 총 25건을 기록 중이다.스팩(SPAC) 합병 상장의 경우 누적 건수에서 업계 1위로, 합병 성공률은 업계 평균인 50%를 크게 웃도는 85%를 기록하고 있다. *재판매 및 DB 금지특히 IBK투자증권은 IBK기업은행과의 시너지를 바탕으로 주관 계약 체결 건수도 지난 2022년 4건에서 지난해 21건으로 큰 폭으로 증가했다. 향후 영업기반을 마련했다는 평가가 나온다.서 대표는 "코넥스와 코스닥을 넘어 코스피 상장 주관까지 추진하는 것을 목표로 하고 있다"며 "발행사(IPO 희망 기업)의 필요에 따라 ▲PI(자기자본)투자 등 상장 전 준비부터 ▲스팩 합병·기술특례 등 다양한 방식의 상장, ▲상장 이후 주가 관리와 ▲이전 상장까지 책임지는 토탈 솔루션 프로바이더(Total Solution Provider)로서 질적 성장을 추구하겠다"고 강조했다.중기 지원 펀드 또한 신기술조합 및 사모펀드 등 신규 펀드 결성으로 투자 여력을 확보해 규모를 순자산총액(AUM) 1조원으로 키우겠다는 목표다. IBK투자증권의 중기 지원 펀드 AUM은 지난 2022년 5611억원, 지난해 7469억원을 기록한 바 있다.이밖에도 디지털, 소비자보호·내부통제 강화 등도 올해 중점적으로 추진할 방침이다. 서 대표는 "과감한 MTS(모바일트레이딩시스템) 개편, 고객자산진단·배분 서비스 등 DT(디지털 전환) 혁신을 통한 고객 맞춤형 서비스 및 특화 상품을 확대하는 한편 사업 영역 확장을 통해 수익원 다변화를 이룰 방침"이라며 "또 정교한 내부통제시스템을 구축하고 전사 ESG(환경·사회·지배구조) 활동을 강화해 정도경영의 기반을 구축할 계획"이라고 말했다.그는 끝으로 "IBK투자증권을 신뢰하고 함께 하고 있는 고객·주주들께 진심으로 감사하며, 앞으로도 고객의 필요에 맞는 금융상품과 서비스를 지속적으로 선보일 수 있도록 노력하겠다"면서 "양립하기 힘든 가치인 공공성과 수익성의 조화를 이뤄 상호 유기적인 가치를 창출해내는 '국민과 중소기업에 필요한 참 좋은 IBK투자증권'이 되겠다"고 말을 맺었다.◎공감언론 뉴시스 mrkt@newsis.com
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