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계약해제로 5천만원의 손해배상금이 발생했다면?
입력 2021.04.20. 08:34 댓글 1개문) 저는 광주 서구에 있는 아파트를 매매대금 5억원에 매도하기로 하고 매매계약서를 작성한 당일 계약금 5,000만원을 지급받았고, 한달후에 중도금 2억원을 지급받았습니다.
매수인과 약정한 잔금지급일이 되었으나 저는 개인적인 사정으로 아파트의 소유권을 이전할 수 없게 되었고 아파트의 소유권이전등기의무를 미루고 있습니다.
그런데 매수인이 매매계약 당시 특약으로 “채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 계약을 해제할 수 있고 이 경우 손해배상으로 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기한다”고 약정하였다며 제가 소유권이전등기를 해주지 않으면 계약금 상당의 손해배상을 청구하겠다고 합니다. 저는 매수인에게 계약금 5,000만원을 손해배상으로 전부 지급해야만 하나요.
답) 귀하와 매수인은 특약으로 “채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 계약을 해제할 수 있고 이 경우 손해배상으로 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기한다”고 약정하였습니다. 이러한 특약은 유효한 약정이므로 지켜야 합니다.
귀하와 같이 계약당사자 사이에 채무불이행이 있는 경우 채무자가 지급하여야 할 손해배상액을 미리 정하여 두는 것을 손해배상액의 예정이라고 합니다.
이와 같이 손해배상액을 미리 정하여두는 이유는 채권자가 채무불이행에 의한 손해배상을 청구하려면 손해의 발생과 그 금액을 입증하여야 하는데, 그 입증이 실제 곤란하며 이로 말미암아 당사자 사이에 다툼이 생길 염려가 있게 되므로, 그러한 입증의 곤란을 배제하고 다툼을 예방하여 채무불이행에 있어서의 손해배상의 법률관계를 간편하게 하고, 손해배상액을 예정함으로써 채무의 이행을 확보하려는데 있습니다.
다만 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하여 손해배상 예정액을 법원의 재량에 따라 감액할 수 있음을 규정하고 있습니다.(민법 제398조 제2항)
그러나 법원이 임의로 감액을 하는 것은 아니고 대법원은 부당히 과다한 경우의 기준을 제시하고 있습니다.
대법원은 “부당히 과다한 경우라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행과 경제상태 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고”라고 판시하였습니다.
그렇다면 귀하의 경우와 같이 부동산매매대금의 10% 정도의 계약금 상당액이 부당히 과다한 경우에 해당하는지 살펴봐야 합니다.
대법원은 “손해배상 예정액의 과다 여부 판단에 있어 실제의 손해액을 구체적으로 심리·확정할 필요는 없고, 다만 기록상 실제의 손해액 또는 예상 손해액을 알 수 있는 경우 그 예정액과 대비하여 보면 족하다 할 것이며, 실제의 손해액이 예정액에 미치지 못한다는 점은 그 예정액이 부당히 과다하다고 주장하는 채무자가 입증할 필요가 있다”고 하였습니다.
따라서 귀하가 매수인의 손해액이 손해배상 예정액에 미치지 못하는 점을 입증하지 못하는 한 부당히 과다한 경우로 보기는 쉽지 않을 것이고, 대법원도 매매대금의 10% 상당을 손해배상 예정액으로 정하는 것이 일반적인 거래관행인 점 등을 고려하면 몰취되는 계약금 자체가 크다는 사유만으로는 손해배상의 예정액이 부당히 과다하다고 단정하기는 어렵다고 판시하였습니다.
- "아직은 집 살 때 아닌 듯"···.숨죽인 실수요자들 [서울=뉴시스] 조성우 기자 = 한국부동산원 4월 둘째 주(8일 기준) 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값이 3주째 상승세를 이어갔다. 수도권 아파트값도 지난해 11월 마지막 주 이후 20주 만에 상승 전환했다. 사진은 12일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 내려다본 아파트 단지 모습. 2024.04.12. xconfind@newsis.com[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 3월 서울 아파트 실거래가지수가 상승 전환 두 달 만에 다시 하락세로 돌아설 것으로 전망됐다. 업계에서는 아파트 거래시장이 소폭 상승과 하락을 반복하는 사이클을 보일 수 있다며 당분간 관망세가 필요하다고 보고 있다.19일 한국부동산원에 따르면 지난 15일까지 신고된 거래로 추정한 3월 서울 아파트 잠정 실거래가지수는 전월 대비 -0.27%로 하락세를 나타냈다. 실거래가지수는 호가 중심의 가격동향 조사와 달리 실거래가를 이전 거래가와 비교해 변동 폭을 지수화한 수치를 말한다.서울 아파트 실거래가는 지난해 10월부터 3개월 연속으로 떨어지다가 올해 1월부터 반등하기 시작해 각각 1월에는 0.37%, 2월에는 0.62% 오르는 등 두 달 연속으로 상승한 바 있다.그러나 3월 잠정 지수는 강남, 서초, 송파구 등이 몰린 동남권(-0.79%)을 중심으로 다시 하락세를 보였다. 또 영등포·양천·동작·강서구 등이 위치한 서남권(-0.56%), 마포·서대문·은평구 등이 있는 서북권(-0.14%)도 지수가 떨어졌다. 반면 용산·종로·중구가 있는 도심권(2.34%), 노원·도봉·강북구가 있는 동북권(0.47%)은 상승세를 유지했다.이는 지난 2월 동남권(1.10%), 도심권(0.85%), 서남권(0.81%), 동북권(0.21%), 서북권(0.15%) 등 서울 전 지역이 모두 상승세를 보였던 것과는 사뭇 달라진 분위기를 보여준다.3월 최종지수는 내달 15일 발표될 예정으로, 만약 3월 최종 지수도 하락세로 나타난다면 서울 아파트 실거래가지수는 2개월 반짝 상승에 그치게 된다.서울 아파트 매매 실거래가격지수 현황. 지난 15일까지 신고된 거래로 추정한 3월 서울 아파트 잠정 실거래가지수는 전월 대비 -0.27%로 하락세를 나타냈다. (자료 제공=한국부동산원) *재판매 및 DB 금지시장에서는 올해 초부터 신생아 특례대출, 금리 인하에 대한 기대감 등의 영향으로 아파트 거래량이 잠시 반등하는 분위기를 보이고는 있지만, 스트레스 DSR 도입과 금리 불확실성, 급매 소진 등의 여파로 다시 정체에 들어설 수 있다는 분석도 나온다.실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 월별 거래량은 지난 1월 2568건, 2월 2510건, 3월 3678건(18일 기준) 등으로 증가하고 있다. 그러나 전날 기준 서울 아파트 매물은 8만3613건으로, 3년 전보다 2배 넘게 증가하는 등 매물 적체가 점점 심해지고 있다.업계에서는 주택 매매를 고민하고 있는 실수요자들의 경우 당분간 시장을 관망할 필요가 있다고 보고 있다.올해 부동산 시장이 소폭 상승과 하락을 반복하는 미니 사이클을 오갈 가능성이 있기 때문이다. 또 최근 이스라엘과 이란의 전쟁으로 시중 금리와 환율이 급등하는 등 금융시장이 불안정한 점도 악재로 작용하고 있어 주의가 필요하다고 설명한다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "시장을 선도하는 서울 아파트 잠정지수 하락은 시사하는 바가 적지 않다"며 "고금리에 따른 금융비용 부담, 가격 메리트 부족, 통화량 증가 미미 등으로 수요 기반이 튼실하지 않다는 것을 보여준다"고 말했다.◎공감언론 뉴시스 gahye_k@newsis.com
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