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"경매의 경우에도 권리금 주장이 가능한가요"
입력 2021.01.26. 09:04 댓글 0개문) 저는 상가건물을 낙찰받을려고 합니다. 현재 이 상가건물에는 상가임차인이 있습니다. 제가 상가건물을 낙찰받으면 상가건물을 임차하고 있는 임차인들의 권리금 회수에 협조를 할 의무가 있나요.
답) 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)이 개정되면서 임차인의 권리금 회수 청구권이 도입이 되었고 상가임대차법 부칙인 개정규정을 개정법 시행 당시 존속 중인 모든 임대차에 적용하는 것으로 하였습니다. 따라서 결론을 말씀드리면 대항력이 인정되는 임차인에 대하여는 환산보증금의 소액·고액을 불문하고 권리금 회수를 위한 협조의무가 부과될 수 있습니다.
상가임대차법 제3조는 대항력 등이라는 제목하에 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
즉, 주택임대차법에서는 주택의 인도와 주민등록이 대항력의 취득요건이자 존속요건인 것처럼, 상가건물은 상가건물의 인도와 사업자 등록이 상가임차인의 대항력의 취득요건이자 존속요건입니다. 상가임차인이 상가건물의 양수인에 대하여 임차권의 대항력을 주장하기 위해서는 건물의 점유와 사업자등록이라는 대항요건을 어느 시점까지 계속하여 갖추고 있어야 하는지 명문의 규정은 없지만 상가건물의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 합니다.
따라서 매매 등 법률행위로 인하여 소유권이 이전되는 경우에는 소유권이전등기가 마쳐질 때까지, 경매절차의 매수인(낙찰자)에게 대항하기 위해서는 매각대금납부시까지 유지하여야 합니다.
상가임대차법은 환산보증금이 일정금액을 초과하는 경우에는 적용이 되지 않습니다. 다만 대항력은 예외적으로 2015년 5월 13일 이후 처음으로 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터는 환산보증금과 관계없이 모든 상가임차인에게 대항력이 인정이 됩니다.
임차인에게 대항력이 있다는 의미는 임차인은 변경된 건물주에 대해서도 종전 임대인과 마찬가지로 기존 임대차계약상의 권리들인 임대차기간 보장, 임대차보증금반환청구권, 권리금 등의 권리를 주장할 수 있다는 뜻이고, 이는 경매로 소유권이 변경되는 경우에도 마찬가지입니다.
경매에 있어서 대항력이 인정된다는 것은 말소기준권리보다 대항요건 취득일이 선순위라는 것입니다. 따라서 귀하가 상가건물을 낙찰받은 경우 이 상가건물 임차인들이 선순위라면 대항력이 인정될 것이고 이 상가건물 임차인들은 종전 임대인에게 주장할 수 있었던 기존 임대차계약상의 권리들을 귀하에게도 주장할 수 있게 되는 것입니다.
그러나 대항력이 인정되지 않는 경우, 예를 들어 임차한 상가에 선순위로 은행의 근저당권이 설정되어 있고, 해당 상가가 경매에 부쳐진 경우라면 임차인이 상가건물의 인도와 사업자 등록이라는 대항요건을 갖추었다고 하더라도, 말소기준 권리인 은행의 근저당권에 대항할 수 없어, 결국 상가임차인은 확정일자를 받은 경우에 한하여 순위에 따른 배당을 받을 수 있을 뿐입니다. 그러므로 귀하의 경우 선순위 근저당권이 있다면, 이 상가 건물을 낙찰받은 이후 종전임대인의 지위를 승계할 의무가 없고, 결국 임차인의 권리금 회수에 협력할 의무도 없게 되는 것입니다.
따라서 귀하가 상가를 낙찰받을 예정이라면 상가임차인의 대항력이 존재하는지 여부에 대한 검토가 필요하다고 할 것입니다.
- 2월에도 주택 매매거래량 증가세···미분양 6.5만 가구 육박 2월 전국 주택 거래 현황(자료 제공=국토부) *재판매 및 DB 금지[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 지난달 전국 주택 매매 거래량이 1월에 이어 또 증가세를 보였다. 미분양 주택은 꾸준히 증가해 지난달 기준 6만5000가구에 육박한 것으로 나타났다.29일 국토교통부가 발표한 올해 2월 주택 통계에 따르면 2월 주택 매매거래량(신고일 기준)은 총 4만3491건으로, 전월(4만3033건) 대비 1.1% 증가하고 전년 동월(4만1191건)에 비하면 5.6% 늘어났다. 전국 주택 매매거래량은 지난해 12월까지 계속 내리막을 기록하며 3만8036건이라는 최저치를 기록했으나 올해 1월부터 다시 늘어나기 시작했다.지역별로 보면 수도권(1만8916건)은 전월 대비 7.4% 늘었고, 전년 동월 대비로도 9.7% 증가했다. 반면 지방(2만4575건)은 전월과 비교하면 3.3% 감소했으나, 전년 동월 대비로는 2.6% 증가했다.유형별로 보면 아파트(3만3333건) 매매거래량은 전월 대비 3.8% 증가했고, 전년 동월 대비로도 6.4% 늘었다. 그러나 아파트 외 주택(1만158건)의 경우 전월 대비로는 7.0% 감소했고, 전년 동월 대비로 봤을 때만 3.1% 증가했다.전월세 거래량의 경우 비아파트 월세 위주로 상승세를 보였다. 2월 전국 주택 전월세 거래량(신고일 기준)은 총 26만2523건으로, 전월(24만7622건) 대비로는 6.0% 증가했지만, 전년 동월(27만3114건) 대비로는 3.9% 감소했다.유형별로 보면 아파트(11만6039건)의 전월세 거래량은 전월 대비 4.4% 감소하고, 전년 동월과 비교해도 10.7%나 줄었다. 반면 아파트 외 주택(14만6484건)은 거래량이 전월 대비 16.0% 늘었고, 전년 동월 대비 2.4% 증가했다.임차 유형별로 보면 전세 거래량(10만7811건)은 전월 대비 1.3% 감소하고, 전년 동월 대비로도 10.8% 줄었다. 그러나 월세 거래량(15만4712건, 보증부월세·반전세 등 포함)은 전월 대비 11.8% 늘고, 전년 동월과 비교해도 1.6% 증가했다.또 올해 1~2월 누계 기준으로 월세 거래량(보증부월세·반전세 등 포함) 비중은 57.5%로 전년 동기(55.2%) 보다 2.3%p 증가했다.2월 전국 미분양 주택 현황(자료 제공=국토부) *재판매 및 DB 금지국토부 통계에 따르면 미분양 주택은 지난해 말부터 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 2월말 기준 미분양 주택은 총 6만4874가구로, 전월(6만3755가구) 대비 1.8%(1119가구) 증가했다.그중에서도 준공 후 미분양은 1만1867가구로 전월(1만1363가구) 대비 4.4%(504가구) 늘었다.지역별로 보면 수도권 미분양은 1만1956가구로 전월(1만160가구) 대비 17.7%(1796가구) 증가했고, 지방은 5만2918가구로 전월(5만3595가구) 대비 1.3%(677가구) 감소했다.2월 주택건설실적(자료 제공=국토부) *재판매 및 DB 금지한편 지난달 주택 건설실적을 살펴본 결과 인허가는 전년 동기 대비 감소했으나, 착공, 분양, 준공은 같은 기간 대비 수치가 올랐다.먼저 인허가는 지난달 2만2912가구로 전월 대비 11.2% 감소했고, 2월 누계(1~2월) 기준으로도 4만8722가구로 전년 동기(5만4375가구) 대비 10.4% 감소했다.반면 2월 주택 착공은 1만1094가구로 전월 대비로는 51.7% 감소했으나, 2월 누계(1~2월) 기준으로는 3만4069가구로 전년 동기(3만1955가구) 대비 6.6% 증가했다.또 분양(승인)은 2월 기준 2만6094가구로 전월 대비 88.7% 증가했고, 누계(1~2월) 기준으로 봐도 3만9924가구로 전년 동기(1만945가구) 대비 264.8% 늘어났다.지난달 준공은 3만8729가구로 전월 대비 5.4% 증가했으며, 2월 누계(1~2월) 기준 7만5491가구로도 전년 동기(5만486가구) 대비49.5% 늘어났다.◎공감언론 뉴시스 gahye_k@newsis.com
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