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"경매의 경우에도 권리금 주장이 가능한가요"

입력 2021.01.26. 09:04 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산Q&A

위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스 입력

문) 저는 상가건물을 낙찰받을려고 합니다. 현재 이 상가건물에는 상가임차인이 있습니다. 제가 상가건물을 낙찰받으면 상가건물을 임차하고 있는 임차인들의 권리금 회수에 협조를 할 의무가 있나요.

답) 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)이 개정되면서 임차인의 권리금 회수 청구권이 도입이 되었고 상가임대차법 부칙인 개정규정을 개정법 시행 당시 존속 중인 모든 임대차에 적용하는 것으로 하였습니다. 따라서 결론을 말씀드리면 대항력이 인정되는 임차인에 대하여는 환산보증금의 소액·고액을 불문하고 권리금 회수를 위한 협조의무가 부과될 수 있습니다. 

상가임대차법 제3조는 대항력 등이라는 제목하에 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

즉, 주택임대차법에서는 주택의 인도와 주민등록이 대항력의 취득요건이자 존속요건인 것처럼, 상가건물은 상가건물의 인도와 사업자 등록이 상가임차인의 대항력의 취득요건이자 존속요건입니다. 상가임차인이 상가건물의 양수인에 대하여 임차권의 대항력을 주장하기 위해서는 건물의 점유와 사업자등록이라는 대항요건을 어느 시점까지 계속하여 갖추고 있어야 하는지 명문의 규정은 없지만 상가건물의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 합니다.

따라서 매매 등 법률행위로 인하여 소유권이 이전되는 경우에는 소유권이전등기가 마쳐질 때까지, 경매절차의 매수인(낙찰자)에게 대항하기 위해서는 매각대금납부시까지 유지하여야 합니다. 

상가임대차법은 환산보증금이 일정금액을 초과하는 경우에는 적용이 되지 않습니다. 다만 대항력은 예외적으로 2015년 5월 13일 이후 처음으로 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터는 환산보증금과 관계없이 모든 상가임차인에게 대항력이 인정이 됩니다. 

임차인에게 대항력이 있다는 의미는 임차인은 변경된 건물주에 대해서도 종전 임대인과 마찬가지로 기존 임대차계약상의 권리들인 임대차기간 보장, 임대차보증금반환청구권, 권리금 등의 권리를 주장할 수 있다는 뜻이고, 이는 경매로 소유권이 변경되는 경우에도 마찬가지입니다.

경매에 있어서 대항력이 인정된다는 것은 말소기준권리보다 대항요건 취득일이 선순위라는 것입니다. 따라서 귀하가 상가건물을 낙찰받은 경우 이 상가건물 임차인들이 선순위라면 대항력이 인정될 것이고 이 상가건물 임차인들은 종전 임대인에게 주장할 수 있었던 기존 임대차계약상의 권리들을 귀하에게도 주장할 수 있게 되는 것입니다. 

그러나 대항력이 인정되지 않는 경우, 예를 들어 임차한 상가에 선순위로 은행의 근저당권이 설정되어 있고, 해당 상가가 경매에 부쳐진 경우라면 임차인이 상가건물의 인도와 사업자 등록이라는 대항요건을 갖추었다고 하더라도, 말소기준 권리인 은행의 근저당권에 대항할 수 없어, 결국 상가임차인은 확정일자를 받은 경우에 한하여 순위에 따른 배당을 받을 수 있을 뿐입니다. 그러므로 귀하의 경우 선순위 근저당권이 있다면, 이 상가 건물을 낙찰받은 이후 종전임대인의 지위를 승계할 의무가 없고, 결국 임차인의 권리금 회수에 협력할 의무도 없게 되는 것입니다. 

따라서 귀하가 상가를 낙찰받을 예정이라면 상가임차인의 대항력이 존재하는지 여부에 대한 검토가 필요하다고 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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