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"지인과 공동 소유한 대지, 처분은 어떻게?"

입력 2020.11.10. 09:36 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스DB

문) 저는 광주 광산구의 대지를 지인과 공동 소유하고 있습니다. 그런데 최근에 그 지인과 개인적인 일로 사이가 벌어져 공동소유하고 있는 대지를 사용, 처분하는데 어려움을 겪고 있습니다.

지인과의 공동소유 관계를 정리를 하고 싶은데 제가 지인으로부터 지인 소유 지분을 매수해 올 수 있을까요.

답) 공유부동산을 분할하는 방법은 협의 분할이 원칙입니다. 공유부동산 분할 청구는 공유자 각자가 할 수 있지만 분할 실행에 있어서는 반드시 공유자 전원이 참여하여야 합니다.

모든 공유자가 직접적인 이해관계자이기 때문입니다. 따라서 공유자 전원의 참여하지 않고 일부 공유지분권자들끼리의 협의는 무효입니다. 협의로 공유부동산을 분할하는 경우 현물분할이 원칙이기는 하나 공유자 전원이 분할의 방법을 자유롭게 정할 수 있습니다. 

공유자 전원의 협의가 성립되지 않은 경우에는 공유물분할 청구소송을 제기해야 합니다. 여러 공유자 중 1인만 협의에 응하지 아니하였다고 하더라도 전원의 협의가 성립하지 않았으므로 공유자 전원을 상대로 소송을 제기해야 합니다.

공유물 분할의 소는 기존의 공유관계를 폐지하고 각자가 단독으로 소유권을 취득하는 새로운 법률관계를 형성하는 소송입니다.

이러한 공유물 분할 소송을 “형식적 형성의 소”로 분류가 되어 법원은 당사자가 주장하는 분할에 관한 방법에 구속이 되지 않습니다.

법원은 공유부동산의 위치, 면적, 사용가치 이용상황, 주위환경, 실제 점유위치 등을 고려하여 가장 공평한 방법을 찾아 분할을 하는 것입니다. 공유물 분할과 관련된 대법원 판결을 몇 가지 소개하면 다음과 같습니다. 

재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할 할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사유가 없음에도 경매를 명함은 위법하다.(대법원 1997. 4. 22. 선고 95다32662 판결)

재판에 의한 공유물분할은 각 공유자의 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이며 대금분할에 있어서 ‘현물로 분할할 수 없다’는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이고, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’라는 것도 공유자의 한사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함한다고 할 것이다.(대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결)

또한 대법원은 “현물로 분할 할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다”는 민법 규정에도 불구하고 분할의 공평성과 경제성을 도모하는 차원에서 공유자 일분만에 대한 분할, 일부 공유자에 대한 금전적인 보충을 하는 분할 등의 탄력적인 해석으로 현물분할제도를 보완하고 있습니다.

따라서 귀하의 경우도 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 공유물을 귀하가 취득하는 것이 상당하다고 인정을 받고 지인의 공유지분을 그 지분가격에 취득하는 것이 공유자간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정이 된다면 공유부동산을 귀하의 단독소유로 취득하는 방법으로 공유부동산을 분할하는 것도 가능하다 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은
# 이건어때요?
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