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광주 집값 얼마가 정답인가?

king121*** 2015-02-16 18:20 1,972 0
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1. 현 상황: 2008년 기점으로 광주 집값 상승세를 유지하며 집값이 고공행진하고 있음. 사랑방 시세로 보면 평당 천만원은 될 듯함.

 

2. 광주시민의 의견

 A: 많이 올랐으니 이제 떨어질 거다     B: 저평가로 더 오를 것이다.

 

3. 광주 집값 상승 분석(개인의견)

  - 2008년 이전에 광주에 분양되었던 아파트들은 대부분 중대형 평형이었으며, 건설사들 사이에서는 광주에 분양하면 죽는다라고 할 정도로 미분양 무덤이었음.  그러나 2088년 이후 광주 집값이 현재까지 상승하고 있음.

 - 광주의 산업구조는 2008년이전이나 이후나 변화된것이 없으며, 인구변화도 뚜렸하지 않음. 광주는 이미 노령사화임.(60대이상 인구가 광주 인구의 10% 이상 차지하고 있음) 저또한 광주에서 28년을 살았지만 직장때문에 광주에 살지 않음(대학동기 대부분 같은상황)

 - 왜 광주 집값이 계속 오를까?

 1) 정부의 부동산 정책

   - 정부는 현재 세입자 위주의 부동산 정책이 아닌 소유주 위주의 정책을 펼치고 있음.

     -> 우리나라의 GDP에서 건설이 차지하는 비율이 14%정도이며, 이는 미국(6%)이나 일본(7%)보다 높음. 따라서 부동산 침체는 국내경기 침체로 이어지면 결국 대한민국 경제 자체가 흔들릴 수 있어 이런 정책을 하고있는 것임.

  2) 저금리

  - 집주인은 전세금으로 이자 받고 살아야 하나 금리가 낮아 전세금을 계속 올리거나 반월세로 전환함.

   -> 집값 대비 전세금이 높고 대출금리도 낮기 때문에 전세수요가 매매수요로 전환됨

     -> 안정적인 수입이 있거나 집값의 30%정도 대출했을 경우 금리 인상시기에도 문제가 없으나. 그렇지 못한 사람의 경우 하우스 푸어가 될 가능성이 농후함.

 3) 투기꾼 및 세력

  - 타지역 대비 집값이 싸기 때문에 대거 집을 사들여 반월세 주거나 어느정도 자본이득을 보고있으며, 가격상승을 부추김

    부동산가서 이야기 해보면 타지역사람들이 겁나 많다고 함. 이는 금리인상시기에 이들이 어떻게 움직이나에 따라 부동산가격에 영향을  줄 것으로 보임.

 

○ 위에서 말한 3가지가 가장 큰 원인으로 작용하여 집값이 오르고 있다고 생각함.

 

그럼 현재 가격인 적정한가? 

 

1. 한예로 첨단2지구 한양수자인의 사업성 분석을 해보자(기준은 제가 분석했던 자료를 근거로 하며, 세대수 등을 상이할 수있음)

1) 세대수: 1,254, 분양면적 106 및 86M2

2) 토지비 원금: 32,849,494천원 (평당 1,877천원, 취득비용 약22억 별도)

3) 건축비용: 3,200천원/평(도급공사비 기준, 빅5 건설사, 2011년기준)

4)평균분양가: 6,700천원/평

  상기 조건으로 사업성 분석시 시행자 이익11% 수준이었음.

제가 알기론 분양가가 720만원 정도 알고 있는데 일럴 경우 시행자 이익이 17%로 상승함.

빅5건설사 기준으 건축공사 적용시 이 정도이니 한일이 건설했으면 시행자 이익이 20%정도 되지 않을까 판단해봅니다.

 

여러분이 비싸게 사면 결국 시행사만 배부름니다. 그리고 싼 인테리어 자재 쓰면서 비싸게 분양하고, 100% 지하주차장도 없으면서 명품이라 말하고 결국 싼걸 비싸게 사고 있는거죠.

 

 

 

 

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