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[필독] 구축아파트를 사야하는 이유 입니다.

ant*** 2021-05-13 15:02 6,676 28
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현 상황


- 신규분양 아파트의 분양가 및 프리미엄이 비정상적으로 너무 높다. 평당 2000만원


- 구축 아파트 25년이상 경과된 광주 지역 아파트 평단가가 500만원 선이다.




구축 아파트의 재건축 시장성



- 구축 아파트를 전부 매입해 건축면적의 증가 없이 동일하게 건축할 경우 매입가 평당 500만원 신규건축비 평당 500만원 멸실 및 기타비용 100만원 원가 1100만원임. 현 시세보다 저렴하게 평당 1600만원에 분양할 경우 평당 이익 500만원임. 충분한 시장성이 보임.



대형건설사가 매입하여 재건축 추진하는 방법, 구축 아파트의 소유자가 100% 지주조합원이 되어 지역주택조합으로 재건축 하는 방법, 대형 사모펀드를 구성해 진행하는 방법, 아무튼 어떠한 형태로건 높은 시장성은 확실하다.



인구 감소가 우려되어 더 이상 외곽지역의 개발은 어렵다.


주택의 유형이 아파트가 많은 광주지역에서 구축 아파트를 그대로 방치하고 단독주택 부지에 재개발 승인이 도시미관 교통, 환경문제로 허가가 어려워질 전망이다.


입지 좋은 구축은 재건축 가능성이 매우 높다.


과거의 5층 혹은 단층 재개발이 아니라 면적의 증가 없이 동일한 면적으로 재건축해도 시장성이 충분하다는데 포인트가 있다. 지주택 개발시 소유자 전원이 지주조합원이 되기에 지역주택 조합의 단점인 사업기간의 장기화에 대한 우려가 없다. 동의율이 높을 수밖에 없고 설령 비동의자가 있다고 해도 시세보다 높은 가격에 매입해도 전혀 부담이 없다. 추가 부지 매입도 필요 없으며 추가 조합원 모집, 일반분양도 거의 필요치 않다. 과거의 지역주택조합의 문제점은 없고 장점만 부각된다. 단, 지주택 조합원의 자격이 되지 않는 소유자가 있으나 조합 신탁등의 방법으로 해결이 가능하다.



구축은 이미 가스 전기 수도등의 기반시설이 확충되어 있다. 입지가 좋다. 신축과의 갭으로 시장성이 충분하다. 30년이 곧 경과되어 재건축 검토가 가능하다.



공시가격 1억 미만은 주택 수에 상관없이 취득세가 1%로 적용된다. 8% 12% 적용이 없다.


종부세는 개인별로 6억 초과분만 부과된다. 부부가 각각 공시지가 1억 미만 아파트를 구입시 12억까지는 종부세가 나오지 않는다. 7억짜리 신축 분양 받는 투자 보다 구축 다수에 투자하는게 좋은 방법일 수 있다.



예) 광주지역 입지좋은 1000세대 아파트 모두 30평이라고 가정. 현시세는 평당 500만원 건축비 평당 500만원 멸실 및 기타부대비용 평당 100만원



1. 입주자 대표회의에서 의결해 소유자 전원이 지역주택조합원으로 추진


현시세 30평 15000만원 건축비 15000만원 기타부대비용 3000만원 => 취득가 33000만원 으로 신축 1000세대 입지좋은 아파트 분양받음.... 신축 후 시세 6억원 가정시 27000만원 이익



신규분양 7억원 1주택 소유자 => 갑, 구주택 15000만원 4채를 소유자 => 을,



시세변동 없을시 갑은 이익 0원 을은 27000만원 * 4 10억8천만원 이익...




과거 사례가 없다. 동의가 쉽지 않다.. 물론 쉽지 않을 수 있습니다. 그러나 100프로 지주조합으로 진행이 가능하기에 과거보다 훨씬 수월하게 진행될 수 있습니다.



과거 재건축의 개념으로 생각하면 안됩니다. 단독주택 저층 아파트를 고층으로 올려 면적의 증가에 따른 개발이익이 아니라 동일 면적건축으로 위 이익이 실현가능한 시장이 도래 했다는 것입니다. 미관상 교통 자연환경상 구축을 그대로 방치하고 신축을 진행하기 어렵습니다. 미래를 예측하고 판단하고 투자 하십시오.



다주택자는 투기꾼이 아닙니다. 우리나라 전체 자가보유율이 60%가 되질 않습니다. 40%이상이 임차인인데 정부가 그 많은 세대를 임대주택으로 공급이 가능합니까? 실현 불가능 합니다. 민간임대사업자가 있어야 전세도 월세도 존재하는 것입니다. 무능한 정부의 잘못된 정책으로 앞으로 전세 월세 많이 오를꺼에요. 구축 보유해도 전월세에 대한 수요가 충분하니 시간이 지체되어도 수익구조는 탄탄합니다.



현명한 판단 하세요~


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