주택재개발사업의 특성과 조합원의 이해 조합원들께서 재개발사업을 이해하시는데 약간이나 도움이 되시길 바랍니다. 현재 전국적으로 수백 수천건의 재개발,재건축사업이 진행되고 있습니다. 원만하게 진행되는 곳도 없지는 않지만 거의 모든 곳에서 조합장과 간부들의 비리가 만연하고 있으며 고소.고발 해임.조합장구속과 같은 일들이 반복되어오고 있습니다. 왜 이런 현상이 발생하고 또 쉽사리 없어지지 않는지에 대해 적어봅니다.

1. 장기적 진행, 정비업체 주도로 사업설계, 용역, 시공사선정 일반적으로 재개발.재건축은 추진위로 부터 입주까지 10년이상 장기적으로 사업이 진행됩니다. 추진위 구성은 정비업체가 구조를 설계하게됩니다. 향후 조합장이 될 추진위원장 후보는 지식이 낮고 평범한 사람을 선호합니다. 똑똑한 사람은 향후 자신들의 사업이익을 해치는 경우가 많고 자신들의 뜻을 쉽게 따르지 않기 때문입니다. 정비업체는 자금이 충분하지 않기에 조합발족 무렵 자금을 대어줄 자금줄을 찾는데 통상 법무사가 자금원이 됩니다. 사실 추진위 시작부터 협의가 된 사항이지만 공식적인 스폰서가 되는 것이죠. 이 정비업체는 시공사도 선정을 합니다. 물론 공식적으로 시공사는 조합원총회에서 선정을 합니다. 그러나 이들 설계에 내용이 모두 들어가 있고 서울의 몇 군데를 제외하고 지방은 거의 이들의 설계대로 사업이 진행됩니다. 간혹 세력있는 비대위가 자신들의 계획을 망치는 경우도 있습니다. 조합원들이 조합에서 하는 행위는 실제 정비업체에서 하는 경우가 많은데, OS 요원의 운영은 정비업체에서 하는 가장 대표적인 일입니다.

2. 회색지대와 법률적 허점 많아 그런데 왜 조합장이 구속되고, 조합이 와해되었다 다시 진행되고 하는 사례가 많을까요? 기본적으로는 이런 재개발 사업절착가 착수되는 과정이 정비업체에 의한 절차로 진행되기에 그렇다고 봅니다. 도정법이 허점이 많고 대부분의 절차가 비밀리에 이루어지기 때문입니다. 그러다 어느 순간 비밀리에 이루어지던 정비업체와 조합장간 유착거래에서 이해관계가 틀어지면 뇌물 수수건으로 검찰고발이 들어가고 대개 이들은 확실히 증거를 가지고 있어서 조합장들이 구속당하는 사태가 발생하게 됩니다. 재개발은 사업과정이 길고 절차가 복잡합니다. 추진위를 구성하고 설계를 하는 정비업체도 사업이 늘어지면 부도가 날 수 있습니다. 정비업체로선 하이리스크 하이리턴이니 조합이 구성되면 이들은 대다수의 돈되는 용역발주에 간여합니다. 기 투입된 자금을 회수해야 하니까요. 이들이 발주하는 용역이 수십가지 입니다. 어떤 재개발도 거의 유사합니다. 돈을 회수하는것이 목적인 용역인지라 과업이 중복되는 경우도 허다합니다. 내용을 들여다 보면 기가막힌 건들이 허다합니다. 학4나 염주재건축 사업에서 조합장이 바뀌고 용역 비용 회수한 내역이 최소 몇억에서 몇십억에 달합니다. 바뀐 조합장이 능력이 뛰어나서가 아닙니다. 계약 자체에 그만큼 거품이 많다는 사실이죠.

3. 조합의 불투명성 조합장을 비롯한 조합측이 제일 꺼리는 것이 자신들의 추진사항이 외부로 새어나가 가십거리가 되는 것입니다. 조합의 행동은 모두 도정법을 비롯한 관련 법규와 조합정관에 규정에 따라 처리되어야 합니다. 그러나 현재까지 재개발사업의 많은 절차와 과정이 아직까지 주먹구구식으로 진행되고 있습니다. 엄밀하게 보면 불법과 탈법이 횡횡하고 있음에도 그것을 지적하거나 시정하라는 관청도 조합원도 없는 경우가 대부분이고, 그나마 조합원들 가운데서 그런사항을 지적하거나 따지면 조합과 친조합 성향의 조합원들이 그런 조합원들을 사업을 방해하는 공산당 비슷한 사람들로 매도하는 경우가 일반적입니다. 이런 안전장치로 인해 조합은 기고만장하여 매사를 임시변통으로 운영하다가 간혹 은팔찌를 차는 조합장들이 나오게됩니다. 그런데 조합원들이 수근거리기 시작하면 언론이나 검찰의 촉수에 감지될 가능성이 높아지게 됩니다. 리스크가 커지는 것입니다.

4. 조합원들이 답이다. 결국 조합의 전횡이나 잘못된 결과는 조합원들의 방기에서 비롯된다고 저는 생각합니다. 사실 조합장들은 거의 사업을 잘 모르는 사람들 입니다. 업무를 접하다보면 어느정도 내용을 알수는 있지만 정비업체나 시공사들이 금전을 매개로 유혹과 협박을 가미한 전술을 사용하면 거의 넘어간다고 봅니다. 결국 조합장과 간부들을 방관하게 되면 그들이 조합원을 위해 일하는것이 아니라 자신에게 금전적 이익을 뿌려대는 정비업체와 시공사의 앞잡이가 되는 경우가 너무도 많습니다. 그들이 이야기하는 조합장 바뀌면 3년~5년 늦어진다는 이야기들은 침소봉대하는 경우가 많습니다. 그러나 흑심으로 가득차서 자신들이 소소한 이익을 위해 사업비를 수십억 늘려주고 결과적으로 조합원 1가구당 수천만원의 추가분담금을 발생시키는 조합장과 조합을 아무런 제제도 하지못하고 멍하니 바라만 보다가 추가분담금 고지가 되고서야 야단법석을 떠는 그 조합원이 내가 아니라는 보장이 없는것이 재개발 사업입니다. 팔장끼고 서 있으면 조합은 어느 순간 여러분에게 추가고지서를 통보할 수 있습니다. 조직화된 깨어있는 조합원들이 있지 않는한 그런 위험은 상존하고 있음을 각성하시기 바랍니다. 이러 사고와 행동은 누구도 내가 관심을 갖지 않는 나의 권리를 챙겨주지 않는다는 사실입니다. 현재 신가재개발은 이주를 목전에 두고있습니다. 사실 재개발중 가장 어려운 과정이기는 합니다만, 저는 사업규모나 이주자 수에 비해 상대적으로 양호하다고 생각합니다. 왜냐면 조합원의 99% 가 분양신청(청산대상자 구제 포함)을 하였고, 종교단체는 종교용지 분양을 통해 단지내 입주가 가능하고 이렇다할 대규모 기업이나 단체도 없기 때문입니다. 변수야 발생은 하겠지만 여건 자체가 양호하다는 말씀입니다. 세상에 공짜는 없습니다. 내 재산을 지키고 늘리는 일에는 수고가 따르는 것이 정상입니다. 주인의식을 갖고 깨어있는 마인드로 재개발을 공부하고, 조합에 대해 궁금한 사항은 정보공개를 신청하고, 조합의 잘못은 잘못되었다고 견제하고 또 직접 행동하십시다. 그것만이 우리 모든 조합원들이 후회를 줄이고 보람을 얻을 수 있는 최선의 방법입니다