내집마련톡

광주 재개발/재건축 대장의 시세분석..지나고 보면 현재 젤 싸다~

Fri*** 2020-02-14 13:31 2,647 39


광주광역시 자질구질 도시재생 정비사업(재개발/재건축)들은 제외하고....

최대지역 2곳만 보면 될듯 싶습니다...


몇일 전에는 광천동 재개발 먼저 언급 했었는데.....

오늘은 신가동 재개발 먼저 언급해야 될것 같네요...

한두달 정도 관처인가가 늦어지지 않을까 싶었는데..

금일 아침에 급 신가동 재개발이 "관리처분인가('20.02.14)"가 나와불었네요....~ 



신가동 재개발 4732세대 조합원 1700명....정말 엄청나네...

1000세대 단지를 대단지라 하는데...1000,2000은 명함도 못내밀듯.....단순 수치상으로는 사업성이 엄청 좋아보이네요...

33평 기준 관처총회통과안 기준 조합원 890/일반분양 1400 이라네...조합원 기준 3.0억이네요...

현재 매물 보아하니.....

84A 신청자 기준 단독주택 프리미엄 2.1억~2.3억 정도 하는것으로 보임..

프리미엄 2.2억 잡았을때....

일반분양가 3.0억+2.2억=5.2억이네...

조합원 혜택 = 발코니무료(0.15억)+기준층이상(0.3억)+가전(0.1억) 대략 0.5억정도 예상해봄...

그렇다면 보수적으로 계산할 결과......

84A 기준 프리미엄 2.2억 정도면 4.7억~4.8억정도에 신축아파트 당첨된것으로 보면되네...

4732개 중에 84A 이상이 1920개정도 되니 조합원(1700명)이면 기준층 이상으로 다 신청/배정 됐을것 같네...

경험상 꼭..~~ 이런데도 84B 74 59 요리 신청해서 나중에 프리미엄 형성보고 후회하는 조합원들 꽤 계시더라고... 

금일자로 관리처분 통과 됐으니....

경험상 조합원들 매물 쏙 걷어 들일것이고.....

사정상 매매를 하셔야 하는 분들은 3~5천씩 더 붙여서 내 놓더라고...

따뜻한 봄.....요런 매물들 소화과정을 거치고 나면 매물이 급 줄어들기 시작하고....

여름 다가오면......프리미엄 3.0억이상 형성할것으로 예상해 봄....

본격적 이주작업이 시작되면 지나가던 시민들 보면서....관심 폭발.....

이주시작허믄....조합원 1700명 이주비 지급으로 광주에 돈 또 엄청 풀리는거 아시죠.......

올 여름에 대충 때려보면 감평대비 60% 감안 했을때 1500억 정도가 시중에 풀릴듯..... 

조합원들이 어떻게 이주에 협조하느냐에 따라 달라지겠지만....음....

내년 '21년 봄~여름 사이에 일반분양 할것도 같네요....

아시죠..~~'21년이 광주 입주물량이 6000세대 정도(광주 연 적정물량 8천세대임)로 공급이 부족한것 쯤은...

'21년이 한번 업 될 시기입니다...내집 마련하실 분들은 올해 서둘러야 할 듯.....

근데 광주 시민들이 많이들 요즘 똑똑해져서 Hot한 단지는 프리미엄이 빨리빨리 올라 가더라구..

광천 재개발 시세를 보아하니 그렇더라구...

광천이 똥집 놓고 있으니.......생각보다 빨리 프리미엄이 상상 이상으로 업업 될수도 있음..

총회 당시 일반분양가 1400으로 잡았는데...

돌아가는 현 주변시세 일반분양 했던 우량한 재개발 재건축 단지를 살펴보면...

분위기가 광주지역 일몰제 공원 아파트 애기도 있고 종합적으로 살펴본결과......

일분가 1800이상으로 책정될 것으로 예상해 봄......

재개발 재건축 조합원을 해본 경험자라면....아시겠지만....

신가를 계산해보면....일분가 100만원 상승시 단순자료로 계산해 보니 750억 정도의 수익이 남는다고 하네...

하여튼 수익성이 좋은 단지 인거는 같네요....일분 400만원 상승한다면...헉..헉...3000억 정도의 수익이 생기네....

재개발 재건축의 Key는 일반분양가를 얼마로 책정할 수 있는가에 달려 있다는것 정도는 아시죠....

신가 같은 브렌드 대단지의 경우....대구, 부산의 경우의 답습 견습 효과를 보면....

등기 치면 보수적으로 8.0억 이상의 시세를 형성할 것으로 예상해 봄.....

암튼 요런 수익금으로 조합원들이 4732세대 고급화 전략만 잘 짜서 한다면....삐가뻔적 할것같네...고급화 하고도 남을수도...

관처인가 끝나면 관공서는 이젠 끝.....조합원들만의 사업인거 아시죠....

조합원님들 머리 잘 굴리셔서 광주에서도 멎진거 하나 볼수 있길 부탁드려요~~....권투를 빕니다...

암튼 멎지게 탄생되길 기원 하나이다...




광천동 재개발 5600세대 조합원 2300명...정말 엄청나네..

조합원 분양가 얼마나 나올까....??? 1000만원 정도는 나오지 않을까..??...33평기준 3.5억정도 예상해봄..

사업시행인가 '19.12.31일

현재 매물 보아하니 벌써.....

광천동 시민아파트(준공 50년 됐다네...) 6평 9평인가 감정가 얼마나 나올까...?? 3천~4천정도 예상해봄..

현 매물보니 사업시행인가 후 벌써 2.5억이네..

광주 사람들 많이 똑똑해 졌다는 애기가 나오네...계산 때려본거지....

시간대비 이만한 투자처가 없다는 것을 알아버렸거든....

이젠 신축에 들어갈라믄 관망으론 답이 안나오고...똑똑해졌고...실행에 옮긴다는 거지...

프리미엄이 빨리 올라가버리네....

올해 감정하고 조합원 분양신청하고 내년 겨울에나 관리처분 접수하것제...

광천동 매입하실분은 신가나 타지역 주택 감정평가 결과를 필히 답습하고 정리하셔서

물건을 골라야 하는거 아시죠....공부하셔요.....같은 토지, 같은 평수, 같은 건물에도 감정평가 결과는 차이가 있어요...

매물들 놓고 열심히 공부만 하다보면 올라 있으니..미리 고르는 방법을 익히면 단순 수치상으로 동일 매물로 보이지만

최소 3천~5천의 감정평가 차이가 납니다...

암튼 광천은 다 좋은디....지하철만 들어오믄 쓰것는디....ㅎ

광천동도 관처총회 하고 나면 정보 더 수집해서 분석글 올리겠나이다....


올해부터 철거완료전에도 HUG분양보증이 나올수 있게 변경되어 알박기 쪼기 안된다네..

일반분양 시기가 예상보다 빨라질수 있을것으로 보네요..호재라면 호재네...

뒷짐만 지고 있다가는 시대에 뒤떨어지는 현실을 즉시할 필요가 있을듯...

염주포스코 1970세대 조합원 1120명 84A 현재시세가 7억원을 호가한다네.....

관망만 하다가 세월만 보내고 실행에 옮기지 못하면 신축아파트 못들어갈듯...

재개발 재건축의 진리는....."""

지나고 보면 현재가 젤 싸다는 진리...."""


댓글9
우측의 소셜아이디로 로그인할 수 있습니다.