내집마련톡

광주부동산 왜 올랐나?

ulzzan*** 2020-01-16 00:08 8,602 111


광주부동산에서 나타나는 현상들에 대한 다양한 해석들이 있는데,

해석하시는데 도움되시라고 살짝 분석해봤습니다.

경제시간에 배운대로, 가격의 결정요소는 수요와 공급이겠지요.

과거 수요와 공급은 어땠고 가격변화는 어땠는지 보면,



대략적인 공급량(입주량)을 보면,

2000년~2009년 10년동안 13만세대
2010년~2019년 10년동안 9만세대가 입주했습니다.




대략적인 수요를 보면,

광주의 2007년~2018년 세대수 증가그래프를 볼 때, 10만세대정도가 증가했네요.

2007년~2018년의 입주량을 보시면, 대략 12만 7천세대정도 됩니다.

수요대비 공급량이 2만7천세대정도 더 많았다고 볼 수 있습니다.

그리고 증가세대가 전부 아파트에 사는건 아니기 때문에, 수요대비 아파트의 공급량은 2만7천세대보다 더 많았다고 볼 수있겠네요. 그런데 재밌는 점은 아파트 가격은 더 올랐다는 겁니다.




통계자료가 있는 2004년부터 완만하게 상승하다가 2011년경 큰폭의 상승, 2014년경 작은폭의 상승,

그 이후도 완만히 상승하는 모습입니다.

데이터를 보면 수요보다 공급이 많았는데, 광주의 주택보급률도 100을 넘어 꾸준히 상승중입니다.


그런데 아파트가격은 왜 상승한 걸까요?


1. 신규아파트 선호도 상승에 따른 분양가 상승






사람들의 눈높이도 높아지면서 새아파트 선호도가 갈수록 증가하고,

이에 따라 분양만하면 완판=>분양권프리미엄은 공식이 된 것 같습니다.

신규아파트와 분양가 증가가 아파트가격 상승에 한몫 한것 같은데요.

집값이 이렇게 비싼데, 도대체 누가 사냐?

특히 못사는 광주에서 매수여력있는 세대가 얼마나 되냐는 글들이 많이 보이는데요..

저도 상당히 동의하면서도,

광주의 소득이 증가하고 있다는 데이터가 나오네요.



16년1월~19년 11월 약 4년간의 데이터를 보면,

인당 월평균소득이 80만원정도 증가했네요.

맞벌이하는 가정이 많은걸 고려하면 그 이상 되겠고요.

물론 모든 가정이 이렇게 증가하진 않았겠지만,

소득상위 10%가 상승분의 90%차지하겠지요.. 평균의 함정은 감안하셔야 될 것 같습니다.



타 도시 대비 광주의 소득수준은 한번 참고해 보시고요~




2. 부동산투자열풍

청약통장 신기록이 계속 나오는거 봐서는 부동산 투자의 열풍은 여전히 유효한 것 같습니다.

실거주 목적이 아닌 투자수요가 더해져서 가격이 상승하는 부분이 꽤 되겠지요..


3. 통화량증가와 화폐가치하락으로 인한 명목가격상승

사실 이부분이 굉장히 크죠~

금리하락과 경기부양정책때문에 통화량은 계속 증가중이고, 시장의 유동성은 풍부한 상황입니다.

주식은 적당한 보합상태가 몇년 지속되고 있고, 갈곳 잃은 투자금들이 부동산으로 몰리는 거죠.

화페가치는 하락하면서 물가는 여전히 상승중이고요.

아파트 명목가격의 상승은 당연합니다.


이 시점에서 무주택자들은 어떻게 대응해야 할지,,

제가 전에 썼던 글들 있는데 참고해보시기 바랍니다.

과거에도 비슷한 분석글들을 좀 올렸었는데,

사랑방서버의 불안정으로 지금 찾아보니 이미지는 많이 날아가있고 그래서 살짝 다시 정리해봤습니다.

이 글도 그렇게 되겠지만, 여튼 글이 날아갈 때 까진 도움되셨으면 합니다.

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