내집마련톡

아파트 분석 )) 계림 2구역에 대한 논평

naver아니 2019-07-18 23:39 13,197 161


▲ 기본적인 계림 2구역의 입지현황 , 9월 분양을 앞두고 있다.


* 강점 * 


1. 광주 사람들이 선호하는 브랜드 

상무 SK로 유명한 SK건설과 

현대산업개발의 컨소시엄. (주 시공사는 현대산업개발 - 아이파크) 


2. 순환대로 인접성 및 역세권

순환대로 인접성이 강점. 대로변에 아파트가 위치하여 아파트에서 바로빠져나가기도 용이.


광주지하철 2호선의 218역과 217역의 사이에 위치하여  각각 300M , 500M 로 도보이용가능.

하지만 역세권 이점은 낮게평가되는게, 애매하게 거리가 있어서 217번역같은 경우 실제이용빈도는 매우 떨어질 예정.

(도보 8~9분은 생각보다 거슬리는 거리) 


3. 단지 자체의 우수성 


지상공원화단지이며,  단지를 둘러싸고 방음벽이 설치된다. 

차량이 차단되는점에서 꽤나 큰 장점을 가져감. 또한 입면분할창의 채택으로 커튼월룩의 효과도 낼 수 있을 것 같음.

계림내에서는 혁신적이라고 볼 수 있음.



* 단점 *


1. 계림 안에서의 대장

입지에 있어서 좋은데, 킬링포인트라 할 입지는 딱히 없다. 

상무SK나 학동IPARK 는 환승역입지.

봉선풍경채는 봉선동명품입지 , 화정동 힐스테이트는 명문사립고(서석고/광덕고)를 끼는데 반해 

계림 SK뷰 는 이렇다할 내세울 입지는 아님.  어디까지나 계림안에서 좋은아파트. 


게다가 동구내에서 이미 학동이라는 비교입지가 있어서 

구내 1위입지를 독점하거나 가져가기도 힘든 상황.


2. 학군 


차후 차차 개선되겠지 라고 생각은 하지만, 처음 몇년간 진입하는 사람들에게 계림2구역의 학군은 마이너스 요소이다.

학구도상, 계림초는 1학교군 (동구) 로 진학하며, 사립인 동신중과 동신여중으로 진학할 가능성은 학구가 달라 0%이다. 

맞은편 교대금호와 별차이 없어 보여도 차이가 발생한다.  

▲ 인근 충장중은 빛고을 혁신중학교로 지정되어 있으며, 광주에서 성취도가 낮은편에 속한다. 

바로 앞학교인 동신여중이 기초학력미달 비율이 가장낮은것에 비교하면 학구가 다른것의 위력을 알 수 있다.



3. 주변의 공급문제 

계림근방에는 신축이 러쉬하고 있다. 

당장 근처에만해도 수천세대의 신축이 대기중이며, 조금북쪽으로는 100%고급브랜드가 들어올 풍향구역이 대기중이다. 

이러나 저러나 풍향구역이 진행될수록 계림2에대한 관심이나 흥미도는 조금 낮아질 수 밖에 없는 구조이다.

이는 계림2구역의 브랜드 장점을 어느정도 상쇄한다




 

*총평*

계림 내에서의 대장으로 남을 것은 확실하며, 이에 따른 시세 리딩효과는 있을 것임. 그러나, 계림자체의 가치가 크게 올라가지 않으면 계림2도 발목을 잡힐 수 밖에 없음. 과다한 주변 신축공급은 입지의 희소성을 어느정도 낮추고 들어가기 때문.

또한 풍향구역이 계림2구역의 아킬레스라고 볼 수 있는데, 만약 이곳에 아이파크가 들어오게된다면 계림2구역은 브랜드 희소성면에서 피해를 볼 수 밖에 없음.  또한, 풍향이 계림2보다 입지가 더 좋은 것은 부정할 수 없는 사실임. 


총평으로는 가격이 적당하면 사라. 

다만, 5억이상으로는 경계할 필요가 있다. 

매매시, 단타로 들고가고 풍향의 진행에 맞춰서 이동할 필요가 있음. 


정도로 정리하겠습니다.




댓글41
우측의 소셜아이디로 로그인할 수 있습니다.