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분양가 상한제와 고분양가 관리지역 .. 분석

naver아니 2019-07-13 01:08 4,582 88
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▲분양가 상한제.  HUG규제와 헷갈리시는 분이 많이 계십니다. 

김현미 장관은

분양가 상한제는 핀셋규제 ( 관리할 필요가 있는 지역에만 규제) 한다고 이미 언론에 흘렸습니다. 

광주는 과연 안전할까요? 

한번 살펴보도록 합시다


Q1 .  이번에 지정된 "고분양가 관리지역"은 무엇인가요? 




민간택지는 현재까지 HUG의 승인을 받아 분양가를 조절하고 분양하는 구조입니다.

"고분양가관리지역"이 지정된 광주 남구 , 서구 , 광산구는

앞으로 주변 신축분양가의 100~105%(현행 110%이나 강화될예정)을 넘지 못합니다. 



Q2. 그럼 이미 분양가가 높으니까 별 문제 없는거 아닌가요? 

그러나 이번 고분양가관리지역의 지정목표는 

분양가 상한제 지역에 대대광을 포함시키려는 의도가 강해보입니다.. 

 핀셋규제를 하기로 한 마당에 굳이 정책발표 직전에 일명 대대광을 

고분양가 관리지역에 집어넣은 이유는 고분양가관리지역에 분양가 상한제를 걸거라는 점을 시사합니다.


Q3. 분양가 상한제가 걸리면? 


분양가 상한제가 걸리면

분양가는 정부가 정한 기본형건축비 + 택지의 감정평가액으로 선정됩니다.

광주같은경우 택지공시가가 매우저렴하기때문에... 흠.... 아마 분양가가 꽤 낮아지게 됩니다.

( 택지의 감정평가액입니다... 실거래가근처도 아니고... )


문제는 이러한 분양가 상한제와 고분양가 관리지역이 시너지를 발휘한다는 점입니다.

분양가 상한제로 인해 싼 가격으로 아파트를 공급할 수 밖에 없고

그 다음 아파트는 고분양가 관리지역에 걸려서 다시 비싼가격에는 아파트를 공급할 수 없게 되는거지요. 



중장기적으로 분양가의 하락을 부를껍니다. 

또한, 분양가 상한제가 민간에 적용되면 전매제한기간이 3년수준으로 길어집니다. 

(이는 차후 김현미 장관의 의사에따라 달라지겠지요) 

분양권장사가 거의 불가에 가까워집니다.  

사실 이점이 더 치명적입니다. 


Q5. 누가 손해? 누가이득?

이득 :  가점높은 무주택자

손해 :  건설사 , 재개발 및 재건축 조합, 최근고분양가 분양자  

으로 정리 할 수 있겠습니다.



당장 일분가를 낮추고 이득을 줄여야 하는 재개발,재건축 단지들은 사실상 사업유보판단을 받은것과 같은수준으로 

사업성이 떨어지게 됩니다. 혹은, 단지의 퀄리티를 크게 낮춰야 하겠지요.


무주택자들은 누가봐도 저렴한 가격으로 청약할 수 있으니 이득이라고 봐야하겠지요

기존 신축 보유자들은 오래살생각 하셔야 합니다.  

신축이 오른다? 라는 말은 결국 Q4에서 언급한 분양가의 지속적인 하락으로

공급이 급감하고 그 여파가 기존 아파트들에 전해지고 나서야 일어나는 일입니다.


그전까지는 싼 분양가로 나오는 신축들에 기존아파트들은 많이 흔들리게됩니다.



Q6. 희망은 없나?

KDI국책 경제연구원과 국토연구원등 주요 부동산 기관들은 이미 "민간분양 상한제규제"의 맹점을 알고 있습니다.

바로 "공급억제"입니다. 

부산이나 세종과 같이 공공택지가 마구 공급할 수 있는 경우에는 분양가 상한제의 효과가 톡톡합니다.

분양가상한제를 해도 공급유지가 가능하니까요. 공공주체에서 막 때려박으면 됩니다. 


다만, 광주는 이미 마지막 택지개발이 끝났고, 앞으로의 택지개발은 全無합니다. 

분양가 상한제 + 고분양가 관리지역은 광주의 건설사진입 메리트 및 재개발재건축사업성을 악화시켜 

공급자체를 틀어막을 것입니다.  

( 군공항 이전으로인한 솔마루시티 개발.. 이 카드로 남아있기는 하나 이는 2030은 되야지 분양이 가능할듯함.)


오로지 건설사의 토지매입 , 일부 공공 행복주택, 재개발재건축에 의존해야하는 상황에서

결국에는 기존에 입지면에서 좋은 평가를 받던 아파트들의 희소성이 강해지게 되고

장기적으로는 결국 집값상승을 부르게 됩니다.  


규제는 결국 경제상황에 따라 해제되게 되어있습니다.

정리하자면, 중기 및 단기적으로는 집값에 분명한 악재이며 

장기적으로보았을때 호재로 작용할 가능성이 높습니다.


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