곽미란 부동산 전문가 칼럼 신화부동산중개사무소 대표

임대목적으로 다가구주택을 선호하는 사람들이 늘고 있다. 다가구주택은 비교적 높은 임대수익과 매도 시 시세차익까지 기대할 수 있는 투자처로 은퇴 후 노후를 대비하는 투자자들에게 주목을 받고 있다.

다가구주택이란 1개동으로 이뤄진 단독주택으로, 지하층을 제외하고 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하여야 한다. 또 지하주차장 면적을 뺀 바닥면적의 합계가 660㎡이며, 19세대 이하가 거주하는 주택을 말한다.

다만, 다가구주택의 층수를 산정함에 있어 1층 바닥면적의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 만들어 주차장으로 사용하고, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 활용하는 경우에는 해당층을 ‘주택’ 층수에서 제외한다.

다가구주택은 여러 가구를 임대해도 단독주택 1채로 보기 때문에 임대사업자 등록을 하지 않아도 된다. 또 양도시에도 1주택자 비과세 혜택을 볼 수 있다.

다가구주택은 아파트와 같이 보편화된 시세정보가 없어, 시세파악이 힘들다. 때문에 매입시에는 주변의 부동산 중개업소를 통해 정확한 시세 파악을 하는 게 우선이다.

다가구주택은 물건선정 및 대출, 전세보증금, 월세를 조정하면 건축비를 충당하고도 탄탄한 임대수익을 확보할 수 있기에 투자자금을 기준으로 한 조율이 필요하다.

다가구주택에 투자할때는 거주자(임차인)가 살고 싶은 곳을 선택하는 게 가장 중요하다. 직접 두눈으로 보고, 두발로 거닐면서 주변 여건이나 배후수요, 유동인구를 파악하면서 임차인의 시각으로 느껴봐야 한다.

다가구주택을 선택할 때 꼭 챙겨야할 조건은 일조량과 개방감이 있다. 일조량과 개방감은 다가구주택의 특성인 ‘독립된 공간’의 장점을 최대화할 수 있는 장점이다.

또 다른 조건으로는 필지의 모양이다. 네모 반듯한 필지에 지어진 다가구주택을 선택하는 게 바람직하다.

내부시설도 건물별로 천차만별이기 때문에 개별 건물도 꼼꼼하게 점검해야 한다.

대학생과 직장인 등 임차수요가 풍부한 대학가나 역세권 주변, 근로자 인구유입이 많은 산업단지 인근 등의 주택을 매입하는 게 좋다. 또 주차공간을 확보할 수 있는, 근처에 대형마트나 공원·편의시설이 인접해 있는지 살펴보자. 향후 매매까지 고려한다면, 개발호재 있는 개발계획 및 용도지역 등도 확인하는 게 좋다.

오래된 건물일 경우 하자부분을 수리하는 비용도 만만치 않다. 또 새집에 비해 임차 경쟁력이 떨어지기 때문에 공실 발생률도 높을 수밖에 없으므로, 신축 5년 내외 건물을 매입하는 게 바람직하다.

아울러 수익률을 높이기 위해서 불법적으로 세대수를 늘리는 경우가 있기 때문에 건물 매입 전 건축물대장상 세대수와 실제 세대수가 일치하는지 확인하고, 층별 용도·구조 등 불법으로 건축된 부분은 없는지 꼭 챙겨보자.

자주 바뀌는 부동산 정책들도 꼼꼼히 확인해 취득·보유·양도 등에 관련된 세금 부분도 사전에 검토해야 한다.