류노엘 법조칼럼 변호사(법무법인 맥)

물건을 구매하거나 서비스에 대한 대금을 지불할 때 할부로 구매하는 경우를 제외하고는 일시에 대금을 지급하고 물건이나 서비스를 받는 경우가 대부분이다. 그러나 한 번에 현금을 지불하기 어려운 큰 금액의 부동산 매매계약이나 보증금이 들어가는 임대차 계약, 공사계약 등을 체결할 때는 통상 총 금액의 10%에 해당하는 계약금을 교부하고 계약을 체결하는 것이 일반적이다. 이때 내 계약금은 안전한 지, 법적 효력은 어디까지인지에 대한 관심이 높을 수밖에 없다.

민법 제 565조에 계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해제권의 유보를 위해 수수된 해약금으로 규정하고 있다. 해제권은 계약 양당사자가 모두 갖게 되며 일방이 계약 이행에 착수할 때까지, 즉 중도금을 지급하기 전까지 행사할 수 있다.

일반인들이 관심이 큰 부동산 매매 계약의 경우 별도의 특약이 없고, 매수인이 중도금을 지급하기 전이라면 부동산 매매계약에서 매도인은 매수인에게 계약금의 2배를 지급하고 계약을 자유롭게 해제할 수 있다. 매수인의 경우도 계약금을 포기하고 계약을 자유롭게 해제할 수 있도록 하고 있다. 이때 매도인의 경우 실제로 계약금의 2배를 지급하여야 계약을 해제할 수 있지만 매수인의 경우 계약금을 포기하고 계약을 해제한다는 의사표시만 있어도 계약 해제가 가능하다. 

 따라서 매도인의 입장에서는 계약시점과 중도금 지급 시점이전에 더 비싼 값에 땅을 사려는 제3자가 나타난 경우 계약금의 2배를 지급하고 이전 계약을 해제하고 새로운 계약을 체결할 수 있다는 말이다. 매수인의 입장에서도 중도금이나 잔금을 치를 여력이 없거나 계약당시에 발견하지 못했던 악재가 발생한 경우 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 말이 된다.

다만 위에서 언급했듯이 일방적 변심으로 계약을 해제할 수 있는 기간은 중도금 지급전까지이기 때문에 최소한 중도금 지급전까지는 해제권을 행사해야 한다. 또한 별도의 약정이 없는 한 중도금 지급시기 이전에 중도금을 지급하더라도 계약금 해제권을 행사할 수 없으므로 매수인 입장에서는 반드시 계약된 부동산을 사고 싶다면 중도금 지급 이전에라도 중도금을 지급해 매도인이 계약 해제권을 행사할 수 없도록 하는 것이 좋다.

위에서 살펴본 바와 같이 계약금은 당사자 일방이 단순 변심으로 계약을 해제할 수 있는 권리를 주는 의미가 있고, 특약이 있다면 당사자 일방이 계약의 내용을 위반했을 경우에 손해배상액 예정의 의미를 지니게 된다.

이 경우 매도인 입장에서는 매수인이 중도금 지급기일까지 중도금을 지급하지 않는 등 채무불이행이 있을 경우에 계약금을 몰취할 수 있게 된다. 매수인 입장에서는 매도인이 계약상 합의된 토지거래허가 협력 또는 땅에 설정되어 있는 저당권 등을 말소해주지 않은 경우 계약금의 2배를 손해배상액으로 청구할 수 있는 권리를 갖게 된다.

계약금이 손해배상액의 예정의 성격을 갖게 하기 위해서는 특별한 약정이 필요하다. 일반적으로 계약금을 수수하는 부동산 매매계약 같은 경우 계약조항에 “매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대해  불이행 할 경우 그 상대방은 불이행 자에 대해 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 또한 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며 손해배상에 대해 별도의 약정이 없으면 계약금을 손해배상의 기준으로 본다”고 작성하는 것이 일반적이다.

이처럼 손해배상액의 예정문구가 들어간 경우 손해액을 별도로 입증하지 않아도 계약을 해제하고 계약금을 몰취하거나, 계약금의 배액을 청구할 수 있다. 반대로 계약금의 배액보다 더 큰 손해가 있다는 것이 증명되더라도 예정된 배상액만을 청구할 수 있으니 계약 체결시 이 점을 잘 생각하고 계약에 임해야 한다.

결론적으로 일단 계약금이 지급되면 중도금 지급전까지는 양당사자가 자유롭게 계약을 해제하고 되돌려 받을 수 있는 법적효력이 발생한다. 또한 매수인의 입장에서는 대금 지급시기를 지키지 못하면 계약금이 몰취될 수 있으며, 매도인의 입장에서는 계약상 의무를 지키지 못할 경우 계약금의 배액을 상환하게 되는 것으로 요약 할 수 있다. 이런 법적 효력을 알고 계약금 지급전까지 계약 내용을 꼼꼼히 따져 본 다음 계약에 임하는 것이 소중한 재산을 지키는 최선의 방법이 될 것이다.