저는 전세권도 설정하지 않았고, 이사를 꼭 가야 합니다. 또한, 이사 가는 주택에 반드시 전입신고를 해야 하는데 어떻게 해야 하나요?

답) 주택임대차보호법 6조 1항 2문의 반대해석상 임차인의 경우 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지만 임대인에게 갱신 거절을 통보하면 임대차 계약은 종료하고 그에 따라 임대인은 보증금 반환의무를 부담하고 임차인은 임차목적물 반환의무를 부담합니다.

즉 임대차계약이 정당하게 종료된 경우 양 당사자의 보증금반환 의무와 주택인도 의무는 동시이행관계입니다.

사안의 경우 임차인이 3개월 전부터 임대인에게 계약 갱신 거절을 통보하여 계약은 정당하게 종료 하였습니다. 따라서 임차인이 반대의무(주택의 인도)를 제공하는 경우 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다.

즉, 임대인이 다음 임차인을 구하는 것과 보증금 반환의무는 무관한 사항입니다. 그러나 임대인이 다음 임차인을 구해야 보증금을 반환 하겠다는 입장을 취해 임차인을 곤란하게 하는 경우가 많은 것이 현실입니다.

그 중 사안과 같이 보증금을 돌려주지 않아도 이사를 가야하는 경우가 문제되는데, 이를 대비하여 주택임대차보호법 제3조의3에 임차권등기명령 제도를 마련해두었습니다.

임차인이 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워집니다.

임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위한 제도로 임차권 등기를 신청하게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임대차건물에도 자유롭게 이사할 수 있습니다.

임차인은 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권 등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 단, 임대차등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청가능하며 반드시 임차권등기가 등기상 등제된 것을 확인한 이후에 이사를 하여야 합니다.

사안의 경우 계약 종료일 이후에 임차권등기명령신청을 관할 법원에 신청하고 법원 결정 후 등기 등제된 것을 확인한 후에 이사를 간다면 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지가 되므로 문제가 되지 않습니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)