임차권 대항력

입력 2001.08.20. 09:16 댓글 0개
부동산법률 열린합동법률사무소사법연수원 제35기
전입신고 했더라도 임대차 효력 없어 저는 주택을 전세보증금 4천만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 위 주택에는 제가 입주 하기 전에 채권액 3천만원의 가압류등기가 있습니다. 현재 위 주택의 시가는 6천5백만원 정도이고, 임대인은 위 주택이외에는 별다른 재산도 없기 때문에 위 주택이 경락될 경우 손해가 예상됩니다. 이러한 경우 위 주택이 경매된다면 저의 주택임차권은 경락인에게 대항할 수 없는지요? 임차인이 대항력을 가지려면 제3자가 그 주택에 임차인이 있음을 명백하게 알 수 있게 유효한 공시방법으로 해야 합니다. 주택임대차보호법은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정하였습니다. 그리고 “임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하였습니다. 이 경우의 양수인은 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말하지만, 선순위 가압류 등기가 있었을 경우, 그에 기한 경매의 경락자에게도 대항력을 주장할 수 있느냐가 문제됩니다. 판례를 보면, “임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주·사용함으로써 주택임대차보호법에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다”고 판시하였습니다. 따라서 귀하의 경우 경락자에게 대항력을 주장할 수 없을 것입니다. 그러나 귀하가 확정일자를 받아둔다면 가압류채권자의 채권액에 비례하여 배당을 받을 수는 있을 것입니다 (문의 : 062-227-6366)
# 이건어때요?
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