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계약기간 내 보증금 인상, 올려줘야 하나요?

입력 2018.09.18. 08:39 수정 2018.09.18. 14:41 댓글 0개
주택임대차분쟁조정위와 함께 하는 주택임대차 Q&A

문) 저는 임대인과 전세보증금 2억원에 전세계약을 체결하고 1년 정도 거주하고 있습니다. 그런데 며칠 전 임대인은 갑자기 돈이 필요하다며 보증금 1천만원을 올려달라고 요구합니다. 저는 아직 계약기간이 남아있기 때문에 보증금을 올려줄 수 없다고 했습니다. 그랬더니 임대인은 주택임대차보호법에 따라 보증금을 5%까지 인상할 수 있다며, 보증금을 올려달라고 합니다. 저는 보증금을 올려줘야만 하나요?

답) 임대차 계약에 있어서 보증금과 차임은 임대인과 임차인의 합의에 의해 결정이 됩니다. 임대차 계약기간 중에 임대인이 일방적으로 차임을 변경하고자 할 때에도 반드시 임차인의 동의를 얻어야 합니다.

다만 주택임대차보호법 제7조는 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 명시하고 있고 시행령 제8조는 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임의 5%를 초과하지 못하며 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액하지 못한다고 규정하고 있습니다.

따라서 임대인이 임대차 계약기간 중 보증금을 인상하기 위해서는 주택임대차보호법 제7조가 정하는 요건을 충족하여야 합니다.

법원은 전세보증금의 증액 청구는 이미 성립된 임대차계약의 내용을 바꾸게 되므로 엄격한 요건하에서만 인정합니다. 임대차계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경이 되었고, 그 사정 변경을 임대인과 임차인이 예견하지 않았고 예견할 수 없었으며, 그러한 사정변경이 임대인과 임차인에게 책임 없는 사유로 발생하였고, 당초의 보증금액을 유지하는 것이 신의칙상 현저히 부당한 경우여야 한다고 판시하였습니다.

이러한 요건이 모두 충족된 경우에도 전세보증금 시세의 증감정도가 상당한 수준에 달하고(예를 들면 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우), 남은 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증액 청구를 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있다고 보고 있습니다. 전세보증금 증액의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 임대인과 임차인의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다고 판시하였습니다.(서울지법 동부지원 1998. 12. 11. 98가합19149)

따라서 임대인이 귀하에게 보증금 1000만원을 올려달라고 요구하기 위해서는 임대차계약 체결후 1년여 동안 전세보증금의 시세가 상당한 정도로 변동이 있었고, 임대인과 귀하가 이러한 사정의 변경을 예상할 수 없었다는 등의 사유를 임대인이 모두 입증하여야 할 것입니다. 그러므로 임대인이 갑자기 돈이 필요하게 되었다는 개인 사정을 이유로 임의로 증액요구를 하는 것은 인정이 될 수 없습니다.

임대차계약 체결 당시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고, 임차인은 이의를 할 수 없다고 특약을 하는 경우가 있습니다. 그러나 이러한 특약이 있다하더라도 이는 임차인에게 불리한 것이므로 그 약정은 무효이고 임대인은 임차인의 동의가 없는 한 특약만으로 일방적으로 차임을 인상할 수도 없습니다.

주택임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

도움말 김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)
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