▲지난 22일 열린 지지옥션 부동산 경매특강.

부동산 경매는 더 이상 어려운 것이 아니다. 저렴하게 내 집을 장만할 수 있고, 높은 수익률도 기대할 수 있는 매력적인 투자처다.

특히 광주 시민들의 부동산 경매에 대한 관심은 타의 추종을 불허한다. 매달 전국 최고 수준의 낙찰가율과 낙찰률, 평균응찰자 수가 이를 증명한다.

부동산 경매는 예전보다 대중화됐고 가까워졌지만, 경매만큼 꼼꼼한 시장 조사와 자료 분석이 필요한 것도 없다.

이러한 요구에 맞춰 전국 순회 특강을 진행하고 있는 부동산 경매 정보 사이트 지지옥션이 광주를 찾았다.

지난 22일 광주 YWCA에서 진행된 경매 특강에는 200명이 훌쩍 넘는 인원이 몰려 광주 시민의 부동산 경매를 향한 관심을 짐작게 했다.

3시간여 동안 진행된 경매특강에서 지지교육원 문동진 원장은 실제 사례를 중심으로 부동산 실전 경매 노하우를 전수했다.

“경매 감정가는 대체로 정확하지만, 시일이 많이 경과한 경우에는 시세를 반영하지 못하기도 한다. 때문에 감정가보다 중요한 게 현장의 가치다.”

문 원장은 경매의 기본은 ‘내가 잘 아는 곳’을 공략하는 것이라고 강조했다.

그는 “혹자는 100%에 가까운 낙찰가율을 두고 ‘잘 못 산 것’이라고 말하기도 한다”며 “하지만 그 물건이 추후 창출해 낼 가치나 감정가가 채 반영하지 못한 현장의 가치를 고려한다면 낙찰가율에만 연연할 것이 아니다”고 말했다.

이날 문 원장은 ‘얼마를 버느냐’보다는 ‘수익률을 얼마나 올리느냐’가 중요하다고 역설했다. 10억 원을 투자해 1억 원을 버는 것보다는 5000만 원을 투자해 5000만 원을 벌어들이는 투자를 해야 한다는 것.

문 원장은 상가 투자를 특히 강조했다. 상가만큼은 꼭 경매로 구매해야 한다는 게 그의 설명이다.

그는 “상가는 분양할 때 가장 비싼 법이다”며 “시행사, 시공사, 분양대행사 등 이해당사자가많아서가격상승을불러오는것”이라고꼬집었다.

이어 문 원장은 “상권이 전혀 형성되지 않은 시기에 무리해서 상가를 분양받기보다는 세입자가 입주해 있고, 상권도 자리를 잡은 후에 경매로 싸게 사들이는 것이 리스크를 최소화하는 투자법중하나”라고말했다.

문동진 원장은 상가 투자를 할 때 또 하나의 팁으로 ‘업종 선택’을 강조했다.

문 원장은 “공실을 줄이는 것도 물론 중요하지만, 높은 임대료를 받을 수 있고 공실을 최소화할 업종을 선택하는 것도 매우 중요하다”며 “시장의 흐름, 특히 지역별 특성을 고려한 업종 선택이 필요하다”고 말했다.

그중 한 가지 예로 ‘한의원’을 꼽았다. 주변 주택의 면적이 넓고, 젊은 층이 주로 거주하는 지역에서는 한의원이 사양산업 중 하나라는 것이다. 반면 노인 인구가 많고 소형 주택이 주로 있는 지역에서는 인기 업종 중 하나라는 게 그의 주장이다.

문 원장은 상가 투자 시 놓쳐서는 안 될 노하우로 ‘보증금’을 사수하라고 말했다.

간혹 경매를 통해 시세보다 저렴하게 상가를 인수한 경우, 보증금 인하를 요구하는 임차인들이 있는데 보증금 인하는 곧 건물 가치의 하락이라는 것이다.

그는 “월세의 일부를 되돌려주는 등의 방안을 찾는 게 보증금 인하보다 현명한 대처법”이라고 말했다.

상가 외 수익형 부동산을 두고 문 원장은 ‘고시텔’ 투자에 신중할 것으로 조언했다.

“고시텔은 건물이 취약한 경우가 많아 화재의 위험이 도사리며 세입자가 짧게 머물고 떠나는 등 관리가 어렵기 때문”이라고 설명했다.

한편, 이날 경매특강은 문동진 원장 외에도 지지옥션 법무팀 김부철 팀장, 지지사이버스쿨 김재범 강사 등이 강사로 나섰다.

<김누리 기자 knr8608@sarangbang.com>
 
▲지난 22일 열린 지지옥션 부동산 경매특강.