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후분양제도 도입계획에 따른 장점과 단점

입력 2018.08.01. 18:04 댓글 1개
박지용 부동산 전문가 칼럼 금호공인중개사사무소 대표

지난 6월28일, 정부는 주거종합계획을 발표하며 ‘아파트 후분양제’ 도입계획을 밝혔다. 

지난해 국정감사에서 김현미 국토교통부 장관은 공공부문에서부터 후분양 제도를 단계적으로 실시하겠다고 말했다. 또 민간부문에선 후분양 주택에 대해 주택도시기금 및 대출 보증지원을 늘리고, 택지 우선공급과 같은 인센티브도 마련하겠다고 했다. 

선분양 제도란, 현재 보편적인 분양제도로서 주택 완공 전 상태에서 견본주택을 둘러보고 아파트를 계약하는 제도다. 

후분양은 아파트를 다 짓거나, 골조가 완성된 상태에서 분양하는 제도다. 

선분양은 건설사들의 자금 부담이 적기 때문에 건설사에 유리한 제도다. 물론 그동안 말도 많고 탈도 많았다. 계약자들로부터 금액을 받아 중도금, 건설비 등을 충당하는 경우도 있고 2년 뒤 아파트 가격 상승분까지 반영해 분양가를 책정하는 ‘고분양가 논란’도 끊이지 않았다. 실수요자는 분양을 받지 못하고, 분양권 전매로 투기 열풍만 키운다는 지적도 있었다. 또 부실공사에 따른 피해 방지가 어렵다는 논란도 빈발했다. 

이에 나온 정책이 바로 후분양 제도다. 소비자들이 집을 보고 결정하기 때문에 건설사들은 ‘대충’ 지을 수 없는 것이다. 분양가에도 가격 상승 기대치를 반영할 수 없기 때문에 소비자들의 부담이 적어져 많은 기대를 받고 있는 제도다. 

하지만 무조건 ‘선분양이 좋다, 후분양이 좋다’ 논하기는 무리가 있다. 후분양 제도의 가장 큰 장점은 분양가 폭등과 분양권 투기수요가 차단되고, 아파트를 직접 눈으로 확인할 수 있다는 점이다. 선분양 시에는 모형으로만 볼 수 있었던 부분을 실제로 볼 수 있는 것이다. 국토교통부는 후분양제 도입시, 골조만 올라간 건물 1층에 샘플하우스를 만들어서 소비자들이 선택하기 쉽도록 돕겠다고 밝히기도 했다. 

반면, 후분양 제도의 가장 큰 단점은 건설사의 자금 조달이다. 선분양 제도에서 계약자들이 낸 계약금, 중도금 등으로 공사비를 충당했다면, 후분양제에서는 건설사가 자체 조달해야 한다. 그러면 건설사의 은행대출은 늘어날 것이며, 이자 지출도 커질 수밖에 없다. 또 민간분양의 경우, 분양에 실패할 경우 리스크 때문에 주택 공급이 감소할 수도 있다. 특히 사업성이 낮은 지역에서의 주택 공급 감소가 두드러질 것이라는 우려도 있다. 

2004년 후분양제를 도입하려 했지만, 이러한 문제점으로 인해 건설사의 반발이 커져 폐기되었던 사례도 있다. 

또 후분양을 했던 아파트 역시 부실공사로 인한 문제가 발생한 적도 있어 부실공사의 원인이 전적으로 선분양제에 있다고 하기도 힘들다. 

무엇보다 부실시공을 막기 위한 제도가 필요하며, 건설사 역시 소비자의 주거환경과 삶의 질을 높일 수 있도록 책임감 있는 시공을 해야할 것이다. 

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