근저당 설정전 금액은 대항력 있으나/이후 인상분은 전주인에게 청구해야 저는 1999년 3월경 광주시내 모 아파트를 금 4,000만원에 임차하여 전입신고를 마치고 거주하였습니다. 제가 위 아파트를 임차할 당시에는 근저당이나 제3자의 권리설정이 전혀 없는 상태여서 안심하고 입주하였는데 차일피일 미루다가 확정일자인은 받지 못하였습니다. 그 후 같은 해 9월경 저는 집주인의 요구로 보증금을 300만원 인상하여 지급하여 임대차 계약을 갱신하였고, 다시 지난 해 5월 경 금 500만원을 인상하여 임대차 계약을 2차 갱신하였습니다. 그런데 나중에 알고 보니 집주인은 지난해 5월경 제가 500만원을 인상하여 주기 며칠 전에 은행에 근저당을 설정하였고 위 은행의 채무를 변제하지 못하여 제가 사는 아파트가 경매로 낙찰되었습니다. 그리고 낙찰자는 저에게 집을 비우라고 하는데 저는 법률적으로 어떻게 대처해야 하나요? 먼저 판례를 하나 소개하자면 “대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과, 그 합의 당사자사이에서만 효력이 있는 것이고, 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수밖에 없으므로, 임차인은 위 저당권에 기한이 건물을 경락 받은 소유자의 건물명도청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환 받을 때까지 그 건물을 명도 할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고, 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 경락자인 소유자에게 대항할 수 없다”(대법원 1990.8.24. 90다카11377)고 하였습니다. 따라서 귀하와 같은 경락인에게 1차 인상분인 금 4,300만원은 대항력을 주장할 수 있으나 근저당 이후에 인상해준 금 500만원은 귀하와 임대차계약을 체결했던 전 주인에게 청구할 수밖에 없을 것 같습니다. 귀하가 위 임대차 계약서에 관하여 매번 확정일자를 받아 두었더라도 법원 경락대금에서 최초 임대차보증금 4,000만원과 1차 인상분 금 300만원을 포함한 금 4,300만원 만을 배당 받으실 수 있습니다. (문의:234-0180)