무등일보

복잡한 부동산임대차문제 제소전 화해를 활용해보자

입력 2018.06.12. 17:26 수정 2018.06.12. 17:31 댓글 0개
류노엘 법조칼럼 변호사(법무법인 맥)

물건을 빌려쓰고, 그 사용대가를 지불하는 법률관계인 임대차계약은 물건을 사고파는 매매계약, 돈을 빌려서 갚는 소비대차계약, 노무를 제공하고 돈을 받는 고용계약과 더불어 사인간의 법률관계 중에 가장 대표적이고 빈번하게 체결되는 계약이다. 특히 거주의 목적 또는 영업을 위하여 타인의 건물을 빌려서 사용하고, 소유자도 그로 인하여 소득을 얻는 부동산 임대차제도는 우리들의 삶속에 뗄래야 뗄수 없는 제도이다.

흔한 만큼 문제도 많다. 임대료 연체나 임대 목적물 훼손, 임대목적물 수선 등도 문제지만 무엇보다 임대차 기간이 종료된 후에 임대인 입장에서 임차인이 원상회복된 상태로 건물을 비워줄 수 있는지, 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받을 수 있을지가 부동산 임대차제도에서 가장 큰 문제가 될 것이다.

그런데 임대인 입장에서도 임차인이 건물을 빼주지 않는다든가 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받지 못하는 경우 결국 소송을 제기해 해결 할 수밖에 없다. 소송을 제기해도 상대방이 다투는 경우 부동산인도소송 또는 보증금반환소송에 걸리는 기간은 1심만 해도 수개월이 걸리게 된다. 게다가 재판일 마다 법원에 출석하기 어렵다면 변호사를 선임하여 재판을 진행해야 하기 때문에 다툼이 오래가게 되면 양측 모두 적잖은 피해가 불가피하다.

이 경우 서로간의 피해를 막기 위해서 유용하게 활용할 수 있는 제도가 ‘제소전 화해’다. 제소전 화해는 일반 민사분쟁이 소송으로 나아가기 전에 지방법원 단독판사 앞에서 화해신청을 해 이뤄지는 재판상 화해를 말한다. 제소전 화해가 성립이 되면 대법원 확정판결과 같은 효력이 발생하게 되어 강제집행을 실시 할 수 있게 된다. 임대인도 억지로 임차인에게 나가라고 할 필요 없이 제소전 화해조서를 가지고 법원 집행관 사무소에 건물명도 강제집행을 신청하면 법원 집행관이 강제집행기일을 정해 임차인을 퇴거시키고 건물 내 가재도구 등을 반출한 후, 별도의 장소에 보관하고, 해당부동산의 점유를 임대인에게 이전시키는 절차를 밟게 된다. 이때 집행비용은 임차인이 부담하게 되니 일석이조다.

이와는 반대로 임차인 또한 바로 쫓겨나게 되는 것이 아니라 임대차보증금을 반환받음과 동시에 임대차 목적물을 인도해주는 것이어서 자신의 임대차보증금을 지킬 수 있게 되는 이점이 있다. 뿐만 아니라 임대차 기간이 종료되고 자신이 목적물을 인도해주었음에도 불구하고 임대차보증금을 반환받지 못하는 상황이라면 제소전화해조서로 강제집행을 신청하여 자신의 보증금을 재판 없이도 받아낼 수 있게 되는 편리함이 있다.

또 하나 제소전 화해의 장점은 화해 기일에 지방법원 단독판사 앞에서 화해조서를 작성하게 되는데 화해조항이 강행법규에 위반되거나 반사회적질서에 해당하게 되면 법관이 해당 조항을 제외시키거나 변경하도록 하고 있기 때문에 임대인 및 임차인 모두 현행 법률상 보장되어 있는 자신의 권리를 모두 지킬 수 있다는 장점을 지닌다. 다시 말해 임대인과 임차인의 손해를 최소화 할 수 있는 것이다.

절차도 비교적 간단하다. 우선 임대차계약시 제소전 화해조서를 먼저 받고 보증금을 지급한 다음 임대목적물을 임차인에게 인도해주기로 약정을 한다. 그 다음 화해조서를 작성해 지방법원에 제소전 화해신청을 하고, 화해기일에 당사자 또는 대리인이 출석해 지방법원 단독판사 앞에서 화해조서를 작성하면 된다.

제소전 화해제도는 임대차계약기간 종료후 발생할 수 있는 불상사를 사전에 방지하는 보험과 같은 편리한 제도이다. 소액 임대보증금이 들어가는 원룸임대 등에서 활용하기는 쉽지 않겠지만 거액의 임대보증금이 들어가는 상가건물임대차 등에서는 유용하게 활용 할 수 있는 제도다. 그러므로 부동산임대차계약을 체결할 계획이 있다면 제소전 화해제도에 대해서 한번쯤은 생각해보기 바란다. 경제적으로 어려운 시대일수록 향후 분쟁에 대비하여 서로 조금씩 양보해 화해하는 것이 현명하다. 제소전 화해도 결국은 임대인과 임차인의 피해를 줄여보자는 상생의 뜻이 담겨 있다.

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