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양도소득세와 보유세 그리고 DSR대출규제

입력 2018.05.16. 16:23 댓글 1개
조연우 부동산 전문가 칼럼 젊은공인중개사사무소 대표

서울 25개 자치구와 경기(성남·과천·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산(부산진구·해운대구·동래구·남구·수영구·기장군), 세종 등은 정부가 지정한 부동산 조정대상지구다. 물론 투기과열지구 및 투기지역에도 속해있다.

지난 4월1일부터, 이들 지역은 다주택자에 한해 양도소득세 중과세가 시행됐다.

2주택자는 조정대상지구 내 일반 세율에 10%의 가산세율이 적용되며, 3주택자는 일반세율에 20%가 가산되어 세금을 매긴다.

거기다 장기보유특별공제도 배제되기 때문에 현재 양도소득세는 추가되는 세율보다 더한 세금 폭탄을 맞게 된다.

이 탓에 공급은 중단되고, DSR의 대출규제로 수요마저 급격히 감소되어 일명 ‘거래절벽’ 현상은 장기화될 전망이라고 부동산 전문가들은 입을 모으고 있다.

다행스럽게도 광주는 조정대상지역이 아니라서 세제개편에 큰 영향을 받진 않는다. 하지만 은행 대출 규제는 적용되고 있다.

1금융권은 DSR 적용으로 대출금이 많이 줄었고, 2금융권에서는 담보인정비율 등 심사조건이 조금 더 까다로워졌다고 한다.

DSR은 ‘총부채원리금상환비율’을 말한다. 예전의 DTI(총부채상환비율) 대출은 금융부채상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정했다.

DTI는 소득대비 주택담보대출원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 대출의 원리금뿐 아니라 각종 기대출(자동차할부 카드론 학자금 대출 등)들의 원금과 이자를 더한 원리금상환으로 대출을 상환할 능력을 보기 때문에 엄격하면서 대출할 수 있는 폭이 많이 줄어드는 것이다.

대출을 신청할 때는 은행마다 심사조건도 다르고 이율도 다르게 측정하는 만큼, 최대한 여러곳의 은행을 방문해 이율 차이를 비교해보는 게 좋다. 실제 은행에 따라 대출금이 천차만별이며, 이율 또한 1% 이상 차이나는 곳도 있다고 한다.

보유세(재산세+종합부동산세) 역시 개편 중이다. 그중 종합부동산세는 공시가격 합계액이 6억원을 넘는 2주택자 이상의 다주택자, 9억원 이상의 1주택자에게 부과되는 세금이다. 정부는 고가주택 기준을 9억원에서 6억원으로 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 이 제도가 시행된다면 소유자는 그야말로 조세궁지에 몰리는 격이다.

반면 보유세 인상으로 인해 급매물이 나오지나 않을까 하는 매수자들은 급증하고 있지만 추후 세법개정이 어떤 방향으로 바뀔지는 지켜봐야 하는 단계라서 투자처를 찾으시는 분들은 쉬운 결정이 아니라고 한다.

일명 ‘부자세’, 부자에게는 그에 걸 맞는 세금을 징수하는 것은 맞지만 고래싸움에 새우등이 터지진 않을까 심히 걱정이 된다.

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