사람이 태어나서 성장하고 노화되어 사망하는 성장과정이 있듯이 부동산 또한 경제, 사회, 물리적 사이클을 가진다. 이것을 ‘인근지역 생애주기’라고 한다. 또 인생에 굴곡이 있듯이 부동산 경기 또한 회복, 상향, 후퇴를 반복하며 성장하는데 이것을 ‘부동산 경기순환국면’이라고 한다.
부동산을 알기 위한 기본적인 내용이지만 이를 토대로 부동산 상황을 체크하는 사람이 얼마나 될까 생각해본다.

광주에서 부동산 투자에 관심이 있는 분이라면 수완지구의 생성과 번영을 듣거나 직접 경험했을 것이다. 어떤 사람은 성공 투자를 하여 부를 축적하였고 어떤 이들은 실패하여 속쓰림을 경험했을 것이다. 하지만 실패든 성공이든 이들은 몸으로 부동산의 생애 주기를 경험한 만큼 유사한 시장에서 투자 타이밍을 잘 판단할 수 있을 것이다. 실제 나주혁신도시 다수의 투자자들이 선행되었던 수완지구의 예를 많이 이야기한다.

부동산의 생애 주기와 경기순환국면을 이해하고, 내가 투자하려는 지역의 상품과 경제상황 등 현재 시기를 파악하여 투자 타이밍을 잡는다면 성공투자에 도움이 될 것이다.

◆ 부동산의 생애 주기

부동산 생애 주기는 사람이 태어나서 성장하고 노화되어 사망하는 성장과정과 비슷하다. 다만 부동산은 쇠퇴기·천이기에 리모델링 또는 재개발·재건축 등의 정비 과정을 거쳐 새로운 성장기를 맞이할 수 있다는 점이 다르다.

성장기는 어떤 지역이 새로 개발되거나 기존 건물이 새로운 건물로 교체됨으로써 지역이 성장하는 시기이다. 이 단계에서는 새로운 지역 기능이 형성되는 과정에서 여러 가지 현상이 발생한다. 성장기에는 인구의 유동이 많고, 특히 젊은 계층의 유입이 많다. 지가의 상승이 활발하여 가격 상승률이 극대화되며 투기적 경쟁이 치열하다. 상향 여과 현상도 활발하다.

성숙기는 지역의 개발이 진행됨에 따라서 지역은 점차로 안정되는 시기다. 이 시기에는 부동산의 가격수준이 극대이며, 지역 기능도 최고조에 달한다. 지가는 안정되거나 가벼운 상승이 나타나고 지역주민의 사회적·경제적 수준은 최고로 높아지며 주민의 유동이 적고 지역이 안정된다.

쇠퇴기는 지역이 쇠퇴하는 시기로 주민 구성에 있어서 소유자가 차지하는 비율은 점차 하락하고, 임차자의 비율이 점차 높아지는 단계이다. 성장기나 성숙기에 유입된 주민들이 다른 지역으로 이동하는 현상이 나타날 수 있고, 재개발·재건축 등을 하지 않으면 다음 단계인 천이기·악화기로 진행된다. 반면 재개발 등의 정비 사업이 진행되면 새로운 성장기를 맞이하게 된다.

천이기는 주거의 하향 여과 현상이 활발해지는 시기이며, 지역주민의 이동으로 부동산 가격이 일시적으로 상승한다. 악화기에 재개발이 이루어지지 않으면 슬럼화된다.

◆ 부동산 경제순환 사이클

부동산 경기는 상승기, 후퇴기, 하향기, 회복기를 반복하며 순환한다. 상승기 정점과 하향기 저점의 폭을 진폭이라고 하며 상승기 정점과 정점 사이를 주기라고 한다. 진폭과 주기는 사회적, 경제적 여러 가지 시장요인으로 길어질 수도 깊어질 수도 있다.

회복시장은 일반 경기의 확장기에 해당하는 부동산시장 국면으로서 저점에서 상승하는 국면이다. 경기의 하향을 멈추고 저점을 지나 상향으로 변동한다. 새로운 호황기를 앞둔 단계로 개별적, 지역적인 회복이 통상적이므로 특정 부동산 및 지역의 경기회복에 관심을 갖는 것이 일반적이다.

상향시장은 부동산시장이 호황 국면이므로 모든 부동산이 활발히 거래된다. 시장 참여자가 많으며 부동산 가격이 상승한다. 다만, 언젠가는 정점에 도달하고 경기가 후퇴하는 시장이다.

후퇴시장은 일반 경기의 수축기에 해당한다. 정점에서 상승세가 하강세로 바뀌어 하강세가 중심을 이루지만, 아직 불황의 상황에까지는 하강하지 않은 국면이다. 부동산 가격이 상승을 멈추고 점차 하락하기 시작한다.

하향시장은 일반시장의 수축기에 해당하는 부동산 시장 국면으로 불황 속에서 지속적으로 경기하강이 진행된다. 금리가 높아 부동산 소유가 부담되고 공실, 공가율이 증가하여 부동산가격이 하락하는 시기이다.

광주지역에서도 재건축·재개발이 활발하게 진행되고 있는데, 재건축 지역으로는 화정동 현대 힐스테이트, 우산동 주공아파트, 염주동 주공아파트 등이 재건축을 완료했거나 진행하고 있고 재개발 지역으로는 계림동을 중심으로 신가동, 광천동 등이 있다.

위의 부동산 생애 주기와 경기순환 사이클을 이해하고 투자 지역의 현재 상황을 체크, 예측하여 투자 타이밍을 잡아 자유로운 자본가가 되기를 기대한다.