무등일보

현금 유동성을 높여라

입력 2018.02.12. 14:20 수정 2018.02.12. 14:32 댓글 0개
박길수 경제인의창 홈컨 부동산리서치 대표

문재인정부 들어서 부동산시장에 큰 영향을 줄만한 굵직한 정책이 몇차례 있었다. 8·2부동산대책, 가계부채 억제대책, 임대주택 등록 활성화 대책이 그것이다. 각 대책마다 정부나 금융위원회에서 법개정이 필요없는 경우는 이미 시행되고 있고, 법개정이나 시스템개발, 규칙제정 등이 필요한 경우는 시행을 앞두고 있다.

8·2부동산대책은 실수요를 보호하고 투기수요를 억제하여 부동산 가격 상승을 막기 위함이라고 한다. 서울전역과 경기 일부, 세종시 등이 투기과열지구나 투기지역으로 지정했고, 그 지역에서는 양도소득세를 강화하고, 중도금대출 및 잔금대출을 규제하고, 청약제도도 개편하여 시장진입을 어렵게 했다. 특히 일부 다주택자나 다수의 분양권소지자에게는 세금강화와 대출규제로 진퇴양난에 빠진 경우도 발생하고 있다.

가계부채억제대책은 개인 대출을 규제하는 대책(신DTI)으로 명시적이고 상당한 소득이 없는 경우에는 2주택이상을 취득하기가 어렵게 되었다. 82부동산대책이 청약제도 등 일부 정책을 제외하고는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 대체로 수도권 및 일부 특정지역에만 적용되는 반면, 가계부채대책은 실질적으로 우리 지역에서도 적용되어 가고 있는 추세에 있다.

임대주택 등록활성화대책은 주택 임대 등록을 유도하여 일단 법적 규제 범위로 끌어드리기 위해서 등록을 장려하고, 미등록시 상당한 불이익을 주는 방향으로 진행되고 있다.

수도권지역 각 지역 온라인카페에서는 지난 몇개월동안 이번 부동산정책에 대한 찬반 의견이 들끓었다. 실수요자 입장에서는 다수 근로자의 수입에 비해서 주택가격이 너무 높고, 주택가격의 상승으로 돈을 버는 것은 근로의욕을 꺾어서 절망하게 만든다는게 그 취지다. 주택가격은 한참 더 떨어져야 한다는 것이 핵심이다.

반면 정책을 반대하는 사람들은 그동안 주택가격이 상승했던 것은 전세계적으로 양적완화 정책이 시행되면서 나타난 현상이지 우리나라만의 현상이 아니라고 한다. 투자한 사람들이 있었기에 분양이 많이 되어 공급이 크게 늘었고, 그래서 임차료도 저렴하게 형성되었다는 거다. 3억원의 아파트에 2억5천만원의 전세를 살고 있다면, 소유자는 실자산이 5천만원이고, 임차인은 2억5천만원인데 소유자가 어떻게 임차인보다 더 강자라고 할 수 있느냐는 논리도 편다. 상대적으로 리스크가 적다고 생각한 상품(주택)에 투자(가격상승에 배팅)를 했을 뿐인데 사다리를 걷어차는 것이라고도 한다.

부동산정책이 시장가격에 상당한 영향을 미치는 것은 맞다. 더구나 옳고 그름의 문제로 생각하는 경우도 많은 듯하다. 그러나 정책은 가격에 영향을 미치는 많은 변수들 중 일부일 뿐이다. 20여년 이상의 부동산 정책을 살펴보면, 언제나 그랬듯이 시장이 어려우면 활성화대책을 시행했고, 너무 활성화되면 억제정책을 반복했다. 단기적(2~3년)으로 보면 정책이 가격에 영향을 미치는 듯했지만 조금만 길게 보면 시장흐름에 그냥 따라갔다는 것을 알 수 있다.

더구나 정책의도와 정반대의 현상이 일어나는 경우도 많다. 자금이 부족한 실수요자를 위해서 담보대출 비율을 더 높혀주는 정책이 이자율이 상승하면 오히려 더 고통을 줄 수 있고, 혹시나 주택가격이 떨어질 경우 전부를 잃게 할 수도 있다.

반면 현금성 자산이 많은 사람들에게는 이번에 시행하는 어떤 정책에도 영향 받지 않을뿐더러 우수한 물건을 저렴하게 매입할 수 있는 기회를 주게 된다.

우리가 어떻게 해야할 것인가는 분명해졌다. 과거의 정책에서 늘 경험했듯이 시장이 위축될 것으로 예상되는 시장에서는 자기자본이 부족한 경우 싸다고 또는 대출을 많이 해준다고 의사결정하면 향후 시장 변화에 따라 위험(리스크)이 커질 수 있다. 현금 유동성을 더 확보하는데 신경 써야 한다. 기회는 오히려 더 많아질 수 있다.

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